Asunto-osakeyhtiöt

1. Varoitus
   Ennen haltuunottoa osakkeenomistajalle ja mahdolliselle vuokralaiselle on annettava kirjallinen varoitus tämän moitittavasta toiminnasta. Varoituksessa tulee ilmoittaa sen peruste, sekä mainittava taloyhtiön oikeudesta asunto-osakkeen haltuunottoon, mikäli varoituksen perustana oleva käyttäytyminen jatkuu.
2. Haltuunottopäätös yhtiökokouksessa
   Taloyhtiöllä on oikeus turvautua asunto-osakkeen haltuunottoon, mikäli varoituksen johdostakaan ongelmat eivät lopu. Lain asettaman enimmäisajan mukaan asunto voidaan ottaa hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi, jonka jälkeen sen hallinta tulee palauttaa omistajalle. Päätöksen asunto-osakkeen haltuun ottamisesta tekee yhtiökokous.
3. Päätöksen tiedoksianto
   Yhtiökokouksen päätös annetaan tiedoksi asunto-osakeyhtiölain mukaisesti, 60 päivän kuluessa. Muuten päätös on tehoton.

Lain määrittämät perusteet asunto-osakkeen haltuun otolle ovat:

1. osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai varoituksen antamisesta ja yhtiökokouksen koolle kutsumisesta yhtiölle jo prosessissa aiheutuneita kustannuksia;
2. osakehuoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa;
3. osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä taikka, jos osakehuoneiston käyttötarkoituksesta ei määrätä yhtiöjärjestyksessä, vastoin yhtiön hyväksymää tai muuten vakiintunutta käyttötarkoitusta;
4. osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää; tai
5. osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen.

Päätöksen sisällöstä
Osakehuoneiston haltuun ottamista koskevassa päätöksessä on aina mainittava hallintaan ottamisen peruste, hallintaan oton kestoaika sekä hallinnan kohteena olevat tilat.

velkominen summaariset eli riidattomat riita-asiat
Velkomusasian ollessa riidaton, voidaan se panna vireille tavallista suppeammalla haastehakemuksella. Riidattomat velkomusasiat ovat summaarisia riita-asioista. Riidaton velkomusasia tarkoittaa sitä, ettei velallinen ei ole riitauttanut saatavaa eli ei ole esimerkiksi kiistänyt sen perustetta tai määrää. Edellytyksenä suppealle haastehakemukselle on, että velkojan käsityksen mukaan asia ei ole riitainen. Mikäli riita-asia on laitettu suppealla haastehakemuksella vireille, ja se riitautuu, siirtyy se käsiteltäväksi normaalien riita-asioiden tavoin.

Vuokranantaja voi ajautua tilanteeseen, jossa joutuu päättämään voimassa olevan vuokrasuhteen. Syitä voi olla monia. Ennen toimenpiteisiin ryhtymistä kannattaa huolella selvittää, onko vuokrasuhteen päättämiselle olemassa lailliset perusteet. Perusteettomasti päätetty vuokrasopimus voi koitua vuokranantajalle kalliiksi. Vuokranantaja voi päättää vuokrasopimuksen irtisanomalla tai purkamalla sen. Purkamisella tarkoitetaan vuokrasuhteen välitöntä päättämistä, ilman irtisanomisaikaa.

Vuokrasopimus päättyy tavallisesti vuokralaisen suorittamaan irtisanomiseen, joka ei vaadi mitään erityisiä perusteita. Lain mukaan vuokralaisen irtisanomisaika on yksi kuukausi, joka lasketaan alkavaksi sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen suoritettiin, jos asiasta ei ole sovittu toisin. Vuokralaisen irtisanomisaikaa ei voida kuitenkaan sopimuksella pidentää.

Vuokranantajan irtisanoessa sopimuksen, joka on ollut voimassa vähintään vuoden, on irtisanomisaika lain mukaan vähintään kuusi kuukautta. Mikäli vuokrasuhde on kestänyt vähemmän, irtisanomisaika lyhenee kolmeen kuukauteen. Välitöntä irtisanomissuojaa saadakseen vuokralaisen on vielä vuokrasuhteen kestäessä ja viimeistään kolmen kuukauden kuluessa irtisanomisen tiedoksisaannista nostettava irtisanomisen tehottomaksi julistamista koskeva kanne tuomioistuimessa. Vuokranantajan irtisanominen voidaan julistaa tehottomaksi. Tämä on mahdollista, jos tuomioistuin harkitsee vuokralaisen olosuhteet huomioon ottaen irtisanomisen kohtuuttomaksi, eikä irtisanomiseen ole ollut hyväksyttävää syytä. Välillistä irtisanomissuojaa vuokralainen voi vaatia vielä kolmen vuoden kuluttua vuokrasuhteen päättymisestä. Tällöin tuomioistuimen harkintaan voi tulla se, onko vuokrasuhde päättynyt hyvän tavan vastaisena.

Asuinhuoneiston vuokrasuhteen purkamiselle on asetettu huomattavasti tiukemmat edellytykset kuin vuokrasuhteen irtisanomiselle. Purkuperusteet on tyhjentävästi lueteltu asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 §:ssä. Tavallisimmat purkuperusteet ovat maksamattomat vuokrat tai vuokralaisen huoneistossa viettämä häiritsevä elämä. Jälkimmäisen perusteen osalta vuokranantajalla on velvollisuus antaa vuokralaiselle varoitus ennen purkamista. Jos vuokralaisen menettely varoituksesta huolimatta jatkuu, vuokrasuhde voidaan purkaa. Jos purkuperusteena taas on vuokranmaksun laiminlyönti, varoituksen antaminen ei ole edellytys vuokrasuhteen purkamiselle. Sen sijaan, vuokranmaksun laiminlyöntiin sovelletaan yleistä edellytystä, jonka mukaan vuokralaisen laiminlyönnillä tulisi olla vähäistä suurempi merkitys, jotta vuokrasuhde voidaan purkaa. Esimerkiksi se, että vuokralainen on kertaalleen maksanut vuokran pari päivää myöhässä, ei oikeuta purkamaan vuokrasopimusta.

Vuokranantaja voi purkaa vuokrasuhteen toimittamalla vuokralaiselle purkamisilmoituksen. Purkamisilmoituksessa tulisi mainita purkamisperuste. Lisäksi on hyvä sisällyttää purkamisilmoitukseen vuokrasuhteen päättymispäivämäärän, sekä tiedon siitä, milloin vuokralaisen tulisi viimeistään muuttaa huoneistosta. Päättymispäivä voi olla sama päivä, kun purkaminen annetaan vuokralaiselle tiedoksi. Muuttopäivä voi olla aikaisintaan tästä seuraava päivä. Muuttopäivänä vuokralaisen tulisi jättää puolet huoneistosta vuokranantajan hallintaan. Muuttopäivästä seuraavana päivänä huoneisto tulisi jättää kokonaan vuokranantajan vapaaseen hallintaan. Purkamisilmoitus tulisi antaa vuokralaiselle tiedoksi todistettavasti. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että vuokralainen kuittaa purkamisilmoituksen vastaanotetuksi, sähköisesti tai fyysisesti, omalla allekirjoituksella. Purkamisilmoitusta ei voi jättää vuokralaisen postilaatikkoon, sillä oletuksella, että ilmoitus näin tulee vuokralaisen tietoon.

Jos vuokralainen ei suostu vapaaehtoisesti muuttamaan asuinhuoneistosta, vuokrasuhde joudutaan päättämään tuomioistuimen päätöksellä. Häätökannetta käsitellään käräjäoikeudessa ns. summaarisena riita-asiana. Summaarisessa riita-asiassa sovelletaan muita kanteita kevyempää prosessia. Tavallisesti häätöasia ratkaistaan yksipuolisella tuomiolla. Yksipuolisella tuomiolla vuokranantaja voi hakea ulosottoviranomaiselta tuomion täytäntöönpanoa, eli häädön toimittamista. Tavallisesti ulosottoviranomainen toimittaa häädön siten, että se ilmoittaa vuokralaiselle muuttopäivän. Muuttoaikaa vuokralaiselle myönnetään tavallisesti kolme viikkoa. Jos vuokralainen ei ole vielä tuohon päivään mennessä muuttanut asunnosta, hänet voidaan ulosottoviranomaisen toimesta poistaa asunnosta ja asunnossa oleva arvoton irtaimisto voidaan hävittää.

Häätöprosessi kestää tavallisesti useita kuukausia. Vuokranantajana kannattaa varautua siihen, että asunto saadaan tyhjäksi n. 3–6 kuukauden sisällä siitä, kun häätö on pantu vireille käräjäoikeudessa.