Rakennusriita – apua virheisiin, viivästyksiin ja erimielisyyksiin

Rakentaminen vaatii lähes aina rakennusluvan, jonka myöntää paikallinen rakennusvalvontaviranomainen. Esimerkiksi asemakaava ja kunnan rakennusjärjestys voivat asettaa vaatimuksia siitä, millaisia rakennuksia tontille yleensäkään saa rakentaa.

Aina tonttia ostettaessa ei vielä tiedetä, saako sille rakentaa lainkaan tai ostajan suunnittelemalla tavalla. Tällöin kiinteistökauppa on syytä tehdä ehdollisena. Tontti voidaan myös vuokrata. Tällöin vuokrasopimuksen ehtoihin on syytä kiinnittää erityistä huomiota.

Hanke voidaan toteuttaa paikalla rakentaen tai talotehtaan toimituksena. Talotehtaita koskevat omat lakinsa, joissa kuluttaja saa erityistä suojaa esimerkiksi tilanteissa, joissa talotehdas ajautuu taloudellisiin vaikeuksiin kesken toimituksen. Rakensipa kummalla tavalla vain, sopimuskumppaneiden taloudelliseen tilaan ja kaikkiin tehtäviin sopimuksiin on kiinnitettävä aina erityistä huomiota rakennushankkeen riskien minimoimiseksi.

Maankäyttö- ja rakennuslaki asettaa teknisille suunnitelmille ja niiden laatijoille omat reunaehtonsa ja kelpoisuusvaatimuksensa. Samoin rakennusluvan vaativassa hankkeessa on aina oltava nimetty vastaava työnjohtaja, joka vastaa rakennustyön kokonaisuudesta ja laadusta, sekä siitä että rakennustyö tehdään myönnetyn luvan mukaisesti lakeja ja asetuksia sekä hyvää rakennustapaa noudattaen.

Vaikka maankäyttö- ja rakennuslaki asettaa esimerkiksi pääsuunnittelijalle, rakennesuunnittelijalle ja vastaavalle työnjohtajalle tietyt vastuuasemat ja tehtävät, hankkeeseen ryhtyvän on aina muistettava, ettei tämä tarkoita samaa kuin esimerkiksi ehdoton vahingonkorvausvelvollisuus myöhemmin löytyvän rakennusvirheen aiheuttaman vahingon vuoksi.

Oma koti on usein elämän kallein hankinta ja tämän vuoksi voi olla järkevää käyttää asiantuntija-apua rakentamiseen liittyvissä sopimusteknisissä asioissa. Muutoin rakennuttajalle itselleen voi syntyä yllättäviä vastuutilanteita esimerkiksi jonkun loukkaantuessa rakennustyömaalla tai urakoitsijan ajautuessa maksuvaikeuksiin. Oikein laaditut sopimukset edesauttavat myös sitä, että hanke valmistuu suunnitellussa aikataulussa ja budjetissa. Usein sopimustekninen ennakointi maksaa itsensä moninkertaisesti takaisin, kun mahdolliset ongelmatilanteet ja vastuuasiat on kartoitettu jo etukäteen.

Hyvän sopimuksen tekemisessä on tärkeää ja osapuolten edun mukaista varmistaa jo laatimishetkellä sen sisältö. Mitä harkitummin sopimuksia laadittaessa toimitaan, sitä varmemmin sopimuksen sisältö vastaa osapuolten yhteistä tarkoitusta. Jotta esimerkiksi urakan hintalappu ei sisältäisi lopuksi kovin suuria yllätyksiä, on sopimuksen laadintaan pysähdyttävä rasitteena olevasta kiireestä huolimatta. Urakoiden onnistumisessa laadukkaalla sopimusneuvottelulla on siis olennainen merkitys. Tavoitteena sopimusneuvotteluissa tulisi olla tasapainoinen sopimus kokonaisuutena.

Täytyy muistaa että, kun osapuolet ovat ottaneet sopimukseen jonkin määräyksen, heidän voidaan olettaa tarkoittaneen poiketa tahdonvaltaisten oikeusnormien mukaisesta oikeustilasta. Kaikesta on siis hyvä sopia, myös YSE 1998 -yleisten sopimusehtojen käyttämisestä asiassa.