Asunto-osakeyhtiöt

Asunto-osakeyhtiössä on aina useita henkilöitä, joilla saattaa olla erilaisia näkemyksiä päätettävistä asioista. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys, yhtiökokous ja osakkeenomistajien yhdenvertaisuus vaatii juridista osaamista.

Me avustamme niin osakkeenomistajia kuin asunto-osakeyhtiöitä oikeudellisissa kysymyksissä. Avustamme myös riita-asioissa ja sovintoneuvotteluissa päämiehemme edun mukaisesti.

Ota ammattilainen avuksesi

Kokeneet asiantuntijamme avustavat sinua asunto-osakeythiöitä koskevissa asioissa. Ota yhteyttä!

Asunto-osakeyhtiön periaatteet

Asunto-osakeyhtiön ja ns. tavallisen osakeyhtiön periaatteellisin ero on niiden tarkoituksessa. Asunto-osakeyhtiön tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asunhuoneistoiksi.  Taloyhtiö on yhteisöllinen asumismuoto, jossa osakkeenomistajat päättävät asioista ääntensä mukaisessa suhteessa. Taloyhtiö on erillinen oikeushenkilö osakkeenomistajasta, jonka rahoitus tapahtuu osakkeenomistajilta perittävillä vastikkeilla. Tästä syystä osakkeenomistaja maksaa myös toisen osakkeenomistajan huoneistoon liittyviä kuluja. Tämä herättää usein erimielisyyksiä esimerkiksi kylpyhuoneremontin tai muun kunnossapitovastuun alaisessa hankkeessa.

Asunto-osakeyhtiön ja yhtiökokouksen päätöksenteko kannattaa tehdä huolellisesti, jotta hankala osakas ei voi pitkittää päätöksen tekoa. Toisaalta hankala osakas voi joutua vahingonkorvausvastuuseen yhtiötä tai toista osakkeenomistajaa kohtaan, mikäli tämä aiheuttaa vahinkoa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Esimerkiksi kylpyhuoneremontti tai muun remontin aloituksen pitkittyessä tarpeettomasti voi synnyttää vahingonkorvausvastuun yhtiötä tai toista osakkeenomistajaa kohtaan. Toisaalta myös yhtiö voi joutua vastuuseen osakkeenomistajaa kohtaan, mikäli se on lainvastaisesti toiminut.

Asianajotoimisto Annia ja sen juristit ovat kokeneita taloyhtiöitä koskevissa oikeudellisissa asioissa. Me laadimme ja tarkastamme asiakirjat ja sopimukset sekä avustamme päätöksentekoprosesseissa ja oikeudenkäynneissä. Taloyhtiön yhtiöjärjestys on tärkeää laatia huolella ja sen muuttamiseen liittyy erityisiä sääntöjä.  

Kunnossapitovastuun jakautuminen taloyhtiössä

Miten asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapito­vastuu jakautuu? Mikä on taloyhtiön vastuu? Mikä on osakkeenomistajan vastuu?

Kunnossapitovastuun jakautumisesta voidaan määrätä yhtiöjärjestyksessä. Mikäli kunnossapitovastuusta ei ole määrätty yhtiöjärjestyksessä riittävän tarkasti sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia. Lähtökohta on se, että taloyhtiö vastaa rakenteista ja ulkopinnoista. Osakkeenomistaja vastaa huoneistojen sisäpinnoista.

Taloyhtiön vastuulle ei siten kuulu muun muassa huoneiston maalipinnat ja saumat. Mikäli taloyhtiö päättää korjata kunnossapitovastuulleen kuuluvat elementit, taloyhtiön vastuulle kuuluu myös ennallistaa huoneisto perustasoon asti, jos tässä remontissa huoneistolle syntyy vahinkoa.

Asunto-osakeyhtiön hallituksen vastuu

Asunto-osakeyhtiön hallituksen vastuulla on hoitaa yhteisön asioita huolellisesti taloyhtiön edun mukaisesti. Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus vastaa siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty. Hallituksen vastuulle kuuluu myös yhtiökokouksen kutsuminen koolle.

Annian juristit tuntevat asunto-osakeyhtiöitä koskevan lainsäädännön ja oikeuskäytännön. Me autamme sopimusten ja päätösten tekemisessä sekä menettelysääntöjen soveltamisessa. Asunto-osakeyhtiöiden juridiikka ei ole yksiselitteistä, mutta me autamme selvittämään sen sinulle.

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys

Taloyhtiössä on oltava yhtiöjärjestys. Asunto-osakeyhtiölaissa määrätään yhtiöjärjestyksen vähimmäissisällöstä. Itse säännöt eivät saa myöskään olla yhdenvertaisuuden vastaisia. Taloyhtiön yhtiöjärjestys herättää usein kysymyksiä.

Kysymyksiä ovat muun muassa milloin yhtiöjärjestystä pitää muuttaa, kuka päättää yhtiöjärjestyksen muutoksesta, kuka hyväksyy yhtiöjärjestyksen, miten asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestystä voidaan muuttaa. Avustamme niin pienissä kuin laajoissa kysymyksissä asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen suhteen.

Yhtiöjärjestys kannattaa laatia sen mukaiseksi, että se kestää aikaa. Asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajan välinen riita voidaan välttää hyvin laaditulla yhtiöjärjestyksellä.

Asunto-osakeyhtiön lakiasiat

Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous

Asunto-osakeyhtiössä tulee vuosittain vähintään pitää yksi varsinainen yhtiökokous. Yhtiökokousmenettelyyn ja siihen liittyviin asiakirjoihin kohdistuu paljon sääntöjä, joita hallituksen, isännöitsijän ja osakkeenomistajan tulee noudattaa. Ellei lain pakottavia sääntöjä ole noudatettu, voi kyseessä olla pätemätön tai jopa mitätön yhtiökokous tai sen päätös.

Asunto-osakeyhtiössä yleistä päätösvaltaa käyttää yhtiökokous. Yhtiökokouksessa tehdään kaikki asunto-osakeyhtiötä koskevat merkittävät päätökset. Yhtiömuotoinen asuminen onkin yhteisöllistä asumista, jossa jokainen osakkeenomistaja osallistuu taloyhtiön yhteisiin kuluihin ja vastuisiin. Tästä syystä osakkeenomistajan yhdenvertaisuus ja vähemmistöosakkeenomistaja onkin saanut erityistä suojaa laissa. Yhteisöasumiseen kuuluu kuitenkin tietynlainen sietovelvollisuus muiden asukkaiden menoista ja toiminnasta. Näistä vastuista, velvollisuuksista ja oikeuksista päätetään lopulta yhtiökokouksessa. Asunto-osakeyhtiön on syytä huolehtia siitä, että esteellisyys päätöksenteossa ei aiheuta päätöksen pätemättömyyttä.

Yhtiökokouksessa tehtävät päätökset tehdään joko enemmistöperiaatteella tai määräenemmistöperiaatteella. Tietyissä tilanteissa tarvitaan osakkeenomistajan suostumus päätökselle, jotta yhdenvertaisuutta ei loukata. Yhtiökokoukseen osallistuvat osakkeenomistajat voivat olla myös päätettävästä asiasta yksimielisiä, jolloin päätös on helppo tehdä. Äänestysmenettely ja pöytäkirjamerkinnät on syytä tehdä huolellisesti ja lain mukaisesti. Mikäli lain pakottavia sääntöjä rikotaan, voi yhtiö tai mahdollisesti jopa hallitus joutua vastuuseen. Pakottavat säännöt liittyvät muun muassa yhdenvertaisuusperiaatteeseen, äänileikkuriin ja aiheen mukaan tarvittavaan äänimäärään.

Asunto-osakkeen haltuunotto

Asunto-osakkeen haltuunotto tarkoittaa sitä, että asunto-osakkeen omistaja menettää tilapäisesti oikeutensa käyttää asuntoa tai huoneistoa. Tämä voi tapahtua esimerkiksi silloin, kun taloyhtiöllä on perusteita epäillä, että osakkeenomistaja on rikkonut taloyhtiön sääntöjä tai aiheuttanut häiriötä muille asukkaille. Haltuunotto voi olla myös seurausta maksamattomista vastikkeista tai muista velvoitteista.

Asunnon haltuun ottaminen tarkoittaa, että taloyhtiö ottaa yhtiökokouksen päätöksellä huoneiston hallintaansa ja vuokraa sen eteenpäin. Vuokratuloilla pyritään kattamaan haltuunotosta taloyhtiölle aiheutuneet kulut. Haltuunotto on aina vasta viimesijainen keino ja se on tarkoin säännelty. Tämän vuoksi haltuunotto ei tule kyseeseen vähäisten rikkomusten seurauksena.

  1. Varoitus
    Ennen haltuunottoa osakkeenomistajalle ja mahdolliselle vuokralaiselle on annettava kirjallinen varoitus tämän moitittavasta toiminnasta. Varoituksessa tulee ilmoittaa sen peruste, sekä mainittava taloyhtiön oikeudesta asunto-osakkeen haltuunottoon, mikäli varoituksen perustana oleva käyttäytyminen jatkuu.

  2. Haltuunottopäätös yhtiökokouksessa
    Taloyhtiöllä on oikeus turvautua asunto-osakkeen haltuunottoon, mikäli varoituksen johdostakaan ongelmat eivät lopu. Lain asettaman enimmäisajan mukaan asunto voidaan ottaa hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi, jonka jälkeen sen hallinta tulee palauttaa omistajalle. Päätöksen asunto-osakkeen haltuun ottamisesta tekee yhtiökokous.

  3. Päätöksen tiedoksianto
    Yhtiökokouksen päätös annetaan tiedoksi asunto-osakeyhtiölain mukaisesti, 60 päivän kuluessa. Muuten päätös on tehoton.

Lain määrittämät perusteet asunto-osakkeen haltuun otolle ovat:

  1. osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai varoituksen antamisesta ja yhtiökokouksen koolle kutsumisesta yhtiölle jo prosessissa aiheutuneita kustannuksia;
  2. osakehuoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa;
  3. osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä taikka, jos osakehuoneiston käyttötarkoituksesta ei määrätä yhtiöjärjestyksessä, vastoin yhtiön hyväksymää tai muuten vakiintunutta käyttötarkoitusta;
  4. osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää; tai
  5. osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen.

Päätöksen sisällöstä
Osakehuoneiston haltuun ottamista koskevassa päätöksessä on aina mainittava hallintaan ottamisen peruste, hallintaan oton kestoaika sekä hallinnan kohteena olevat tilat.

velkominen summaariset eli riidattomat riita-asiat
Velkomusasian ollessa riidaton, voidaan se panna vireille tavallista suppeammalla haastehakemuksella. Riidattomat velkomusasiat ovat summaarisia riita-asioista. Riidaton velkomusasia tarkoittaa sitä, ettei velallinen ei ole riitauttanut saatavaa eli ei ole esimerkiksi kiistänyt sen perustetta tai määrää. Edellytyksenä suppealle haastehakemukselle on, että velkojan käsityksen mukaan asia ei ole riitainen. Mikäli riita-asia on laitettu suppealla haastehakemuksella vireille, ja se riitautuu, siirtyy se käsiteltäväksi normaalien riita-asioiden tavoin.

Käräjäoikeuden sähköinen asiointipalvelu - Tuomioistuinlaitos (oikeus.fi)

Vuokranantaja voi ajautua tilanteeseen, jossa joutuu päättämään voimassa olevan vuokrasuhteen. Syitä voi olla monia. Ennen toimenpiteisiin ryhtymistä kannattaa huolella selvittää, onko vuokrasuhteen päättämiselle olemassa lailliset perusteet. Perusteettomasti päätetty vuokrasopimus voi koitua vuokranantajalle kalliiksi. Vuokranantaja voi päättää vuokrasopimuksen irtisanomalla tai purkamalla sen. Purkamisella tarkoitetaan vuokrasuhteen välitöntä päättämistä, ilman irtisanomisaikaa.

Vuokrasopimus päättyy tavallisesti vuokralaisen suorittamaan irtisanomiseen, joka ei vaadi mitään erityisiä perusteita. Lain mukaan vuokralaisen irtisanomisaika on yksi kuukausi, joka lasketaan alkavaksi sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen suoritettiin, jos asiasta ei ole sovittu toisin. Vuokralaisen irtisanomisaikaa ei voida kuitenkaan sopimuksella pidentää.

Vuokranantajan irtisanoessa sopimuksen, joka on ollut voimassa vähintään vuoden, on irtisanomisaika lain mukaan vähintään kuusi kuukautta. Mikäli vuokrasuhde on kestänyt vähemmän, irtisanomisaika lyhenee kolmeen kuukauteen. Välitöntä irtisanomissuojaa saadakseen vuokralaisen on vielä vuokrasuhteen kestäessä ja viimeistään kolmen kuukauden kuluessa irtisanomisen tiedoksisaannista nostettava irtisanomisen tehottomaksi julistamista koskeva kanne tuomioistuimessa. Vuokranantajan irtisanominen voidaan julistaa tehottomaksi. Tämä on mahdollista, jos tuomioistuin harkitsee vuokralaisen olosuhteet huomioon ottaen irtisanomisen kohtuuttomaksi, eikä irtisanomiseen ole ollut hyväksyttävää syytä. Välillistä irtisanomissuojaa vuokralainen voi vaatia vielä kolmen vuoden kuluttua vuokrasuhteen päättymisestä. Tällöin tuomioistuimen harkintaan voi tulla se, onko vuokrasuhde päättynyt hyvän tavan vastaisena.

Asuinhuoneiston vuokrasuhteen purkamiselle on asetettu huomattavasti tiukemmat edellytykset kuin vuokrasuhteen irtisanomiselle. Purkuperusteet on tyhjentävästi lueteltu asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 §:ssä. Tavallisimmat purkuperusteet ovat maksamattomat vuokrat tai vuokralaisen huoneistossa viettämä häiritsevä elämä. Jälkimmäisen perusteen osalta vuokranantajalla on velvollisuus antaa vuokralaiselle varoitus ennen purkamista. Jos vuokralaisen menettely varoituksesta huolimatta jatkuu, vuokrasuhde voidaan purkaa. Jos purkuperusteena taas on vuokranmaksun laiminlyönti, varoituksen antaminen ei ole edellytys vuokrasuhteen purkamiselle. Sen sijaan, vuokranmaksun laiminlyöntiin sovelletaan yleistä edellytystä, jonka mukaan vuokralaisen laiminlyönnillä tulisi olla vähäistä suurempi merkitys, jotta vuokrasuhde voidaan purkaa. Esimerkiksi se, että vuokralainen on kertaalleen maksanut vuokran pari päivää myöhässä, ei oikeuta purkamaan vuokrasopimusta.

Vuokranantaja voi purkaa vuokrasuhteen toimittamalla vuokralaiselle purkamisilmoituksen. Purkamisilmoituksessa tulisi mainita purkamisperuste. Lisäksi on hyvä sisällyttää purkamisilmoitukseen vuokrasuhteen päättymispäivämäärän, sekä tiedon siitä, milloin vuokralaisen tulisi viimeistään muuttaa huoneistosta. Päättymispäivä voi olla sama päivä, kun purkaminen annetaan vuokralaiselle tiedoksi. Muuttopäivä voi olla aikaisintaan tästä seuraava päivä. Muuttopäivänä vuokralaisen tulisi jättää puolet huoneistosta vuokranantajan hallintaan. Muuttopäivästä seuraavana päivänä huoneisto tulisi jättää kokonaan vuokranantajan vapaaseen hallintaan. Purkamisilmoitus tulisi antaa vuokralaiselle tiedoksi todistettavasti. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että vuokralainen kuittaa purkamisilmoituksen vastaanotetuksi, sähköisesti tai fyysisesti, omalla allekirjoituksella. Purkamisilmoitusta ei voi jättää vuokralaisen postilaatikkoon, sillä oletuksella, että ilmoitus näin tulee vuokralaisen tietoon.

Jos vuokralainen ei suostu vapaaehtoisesti muuttamaan asuinhuoneistosta, vuokrasuhde joudutaan päättämään tuomioistuimen päätöksellä. Häätökannetta käsitellään käräjäoikeudessa ns. summaarisena riita-asiana. Summaarisessa riita-asiassa sovelletaan muita kanteita kevyempää prosessia. Tavallisesti häätöasia ratkaistaan yksipuolisella tuomiolla. Yksipuolisella tuomiolla vuokranantaja voi hakea ulosottoviranomaiselta tuomion täytäntöönpanoa, eli häädön toimittamista. Tavallisesti ulosottoviranomainen toimittaa häädön siten, että se ilmoittaa vuokralaiselle muuttopäivän. Muuttoaikaa vuokralaiselle myönnetään tavallisesti kolme viikkoa. Jos vuokralainen ei ole vielä tuohon päivään mennessä muuttanut asunnosta, hänet voidaan ulosottoviranomaisen toimesta poistaa asunnosta ja asunnossa oleva arvoton irtaimisto voidaan hävittää.

Häätöprosessi kestää tavallisesti useita kuukausia. Vuokranantajana kannattaa varautua siihen, että asunto saadaan tyhjäksi n. 3–6 kuukauden sisällä siitä, kun häätö on pantu vireille käräjäoikeudessa.

Asiantuntija taloyhtiön avuksi

Meillä on kokemusta muun muassa yhtiökokouksen puheenjohtajan tehtävien hoitamisesta, konsultoinnista ja riitojen ratkaisemisesta.

Palveluitamme ovat muun muassa:

  • Yhtiöjärjestyksen muuttaminen ja laadinta
  • Hallituksen päätöksenteossa avustaminen ja hallituksen pöytäkirjan laadinta
  • Yhtiön sopimusasioissa avustaminen ja niiden laadinta
  • Yhtiön ja osakkeenomistajan vastuun selvittäminen ja oikeuksien turvaaminen
  • Isännöitsijän avustaminen
  • Puheenjohtajan tehtävät
  • Yhtiökokousasiakirjojen laadinta
  • Oikeudenkäynneissä avustaminen
  • Vuokrahuoneiston sopimusasiat
  • Vahingonkorvausasiat ja reklamaatiot

Aiheesta lisää

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen muuttaminen

Yhtiöjärjestys, yhtiöjärjestyksen muutos Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen muuttaminen asunto-osakeyhtiölain mukaan edellyttää määräenemmistön päätöstä. Tällöin yhtiökokouksen päätökseksi tulee ehdotus, jota on kannattanut vähintään 2/3 yhtiökokouksessa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista. Vaatimusta muutoksen 2/3 määräenemmistön osalta ei ole mahdollista lieventää yhtiöjärjestyksen määräyksellä, vaatimuksen

Lue lisää »

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen muuttaminen

Yhtiöjärjestyksen muuttaminen asunto-osakeyhtiössä on tärkeä toimenpide, joka vaatii sekä yhtiökokouksen päätöksen että huolellista valmistelua. Tämä prosessi tarjoaa osakkaille mahdollisuuden vaikuttaa asunto-osakeyhtiön toimintaa ohjaaviin sääntöihin, jotta ne vastaavat paremmin nykyisiä tarpeita ja toimintaympäristön vaatimuksia. Muutokset voivat koskea esimerkiksi yhtiön hallinnointia, osakkaiden

Lue lisää »
taloyhtiön tuholaisongelma

Ludeongelman myötä taloyhtiölle yli 90.000 euron maksuvelvoite

Arvotalossa sijaitsevassa huoneistossa havaittiin ludeongelma, jota ludetorjunnan ammattilainen luonnehti poikkeuksellisen haastavaksi. Kaikkien huoneiston puuosien purkaminen oli välttämätöntä ja korjauksia tehtiin huoneiston betonipintaa myöten – purkulistalla oli siis muun ohella keittiön kaapistot, koko parkettilattia eristeineen, sekä kaikki katto- ja seinälevytykset. Myös

Lue lisää »