Kiinteistökaupat ovat usein merkittäviä taloudellisia päätöksiä, ja niiden onnistuminen edellyttää huolellista suunnittelua. Kiinteistökaupan esisopimus voi olla olennainen työkalu varmistamaan, että kaikki osapuolet sitoutuvat kaupan toteuttamiseen sovittujen ehtojen mukaisesti. Tässä artikkelissa kerromme, miksi kiinteistökaupan esisopimus kannattaa laatia ja mitä sen laatimisessa tulisi huomioida, mukaan lukien ehdot joiden täyttyessä kauppa voidaan toteuttaa.

Mikä on maakaaren 2 luvun kiinteistökaupan esisopimus?

Kiinteistökaupan esisopimus on myyjän ja ostajan välinen sopimus, jossa molemmat osapuolet sitoutuvat tekemään varsinaisen kaupan tietyillä ehdoilla. Esisopimus toimii alustavana sopimuksena ja määrittelee kaupankäynnin reunaehdot, kuten hinnan, aikataulun ja muut ehdot, jotka molempien on täytettävä ennen lopullista kauppaa. Jos toinen osapuoli kieltäytyy tekemästä lopullista kauppaa, voidaan vaatia kauppa esisopimuksessa sovituilla ehdoilla.

Miksi kiinteistökaupan esisopimus kannattaa laatia?

1. Varmistaa sitoutumisen

Esisopimus sitoo molemmat osapuolet sopimukseen, mikä vähentää riskiä, että toinen osapuoli perääntyy ilman pätevää syytä. Tämä tuo turvaa molemmille osapuolille, erityisesti suurissa kiinteistökaupoissa.

On myös tärkeää huomioida, että osapuolilla on oikeus vaatia korvausta esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta.

2. Selkeyttää ehtoja ja kauppa tehdään esisopimuksessa sovituilla ehdoilla

Esisopimuksessa voidaan määritellä selkeästi kaupan ehdot, kuten kauppahinta, maksuaikataulu ja mahdolliset erityisehdot. Tämä auttaa välttämään väärinkäsityksiä ja riitatilanteita. Lisäksi on tärkeää määritellä, että kauppa on viimeistään tehtävä tiettyyn päivämäärään mennessä.

3. Mahdollistaa lisäaikaa valmistautumiseen

Esisopimus antaa molemmille osapuolille aikaa täyttää kaupan ehtoja, kuten rahoituksen hankkimista, kunnostustöiden suorittamista tai tarvittavien asiakirjojen valmistelua. Jos sopimuksessa ei ole mainittu voimassaoloaikaa, se on voimassa viisi vuotta sopimuksentekopäivästä.

4. Turvaa oikeudellisesti

Esisopimus on oikeudellisesti sitova asiakirja, joka voidaan tarvittaessa panna täytäntöön tuomioistuimessa, jos toinen osapuoli ei noudata sopimusta maakaaren 2 luvun mukaisesti.

Mitä huomioida kiinteistökaupan esisopimuksessa?

1. Sopimuksen ehdot

Esisopimuksessa tulee selkeästi määritellä kaikki tärkeät ehdot, kuten ehdot joiden täyttyessä kauppa on laillisesti pätevä. Näitä ehtoja ovat esimerkiksi:

• Kauppahinta ja maksuehdot
• Aikataulut kaupalle ja maksuille
• Osapuolten velvollisuudet, kuten kiinteistön kunnon tarkistaminen tai lainhuudon hakeminen

2. Ehtojen täyttämisen aikarajat ja voimassa viisi vuotta sopimuksentekopäivästä

Kiinteistön kauppa on viimeistään tehtävä tiettyyn päivämäärään mennessä, jotta molemmat osapuolet tietävät, milloin kaupanteon eri vaiheet tulee suorittaa.

3. Mahdolliset purkuehdot

Esisopimuksessa voidaan sopia tilanteista, joissa kauppa voidaan perua ilman oikeudellisia seuraamuksia, kuten rahoituksen epäonnistuminen tai kiinteistön kunnon olennaiset puutteet. Lisäksi, korvaus esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta voi tulla kyseeseen, jos sopimusta rikotaan ja osapuoli kärsii vahinkoa.

4. Sopimuksen kirjallinen muoto

Kiinteistökaupan esisopimuksen on oltava kirjallinen ja noudatettava maakaaren vaatimuksia, jotta se on oikeudellisesti pätevä. Maakaaren 2 luvun 7 mukaan esisopimuksessa on määriteltävä päivämäärä, johon mennessä lopullinen kauppa on tehtävä, sekä ehdot, joiden mukaan kauppa toteutuu. Sopimus kannattaa aina laatia asianajajan avustuksella.

5. Asiantuntija-apu ja esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta

Esisopimuksen laatimisessa kannattaa käyttää kiinteistöoikeuteen erikoistunutta juristia. Tämä varmistaa, että sopimus täyttää kaikki lakisääteiset vaatimukset ja suojaa osapuolten oikeuksia. Lisäksi on tärkeää huomioida liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kustannukset, kuten ilmoituksista ja kiinteistötarkastuksista aiheutuvat kulut, jotka voivat syntyä, jos kauppasopimusta ei täytetä. Annialla onnistuu esisopimuksen laatiminen ja kaupanvahvistus samalla kertaa.

Esisopimuksen sudenkuopat ja niiden välttäminen

1. Yksipuoliset ehdot

Varmista, että esisopimuksen ehdot ovat tasapuoliset molemmille osapuolille. Epäreilut ehdot voivat johtaa riitoihin ja sopimuksen mitätöintiin. On myös tärkeää huomioida, että esisopimuksen rikkominen voi johtaa oikeustoimiin, joissa voidaan vaatia toista osapuolta tekemään kiinteistön kauppa esisopimuksen ehtojen mukaisesti.

2. Epäselvät määräykset

Vältä liian yleisiä tai epäselviä ehtoja, jotka voivat johtaa väärinkäsityksiin. Esimerkiksi maksuaikataulut ja vastuunjaot tulee määritellä tarkasti. On myös tärkeää sisällyttää ennakkosopimukseen ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään.

3. Purkuehtojen puuttuminen

Ilman selkeitä purkuehtoja kaupan peruuntuminen voi johtaa oikeudellisiin ongelmiin. Määrittele tilanteet, joissa sopimus voidaan perua ilman seuraamuksia. On myös tärkeää huomioida, että osapuolten tekemän kiinteistön kaupan voimaan saattaminen voi vaatia oikeustoimia, jos toinen osapuoli kieltäytyy toteuttamasta kauppaa esisopimuksen mukaisesti.

Yhteenveto

Kiinteistökaupan esisopimus on hyödyllinen työkalu, joka lisää kaupan turvallisuutta ja selkeyttä molemmille osapuolille. Sen avulla voidaan välttää väärinkäsityksiä, sitouttaa osapuolet ja varmistaa kaupan onnistuminen. Hyvin laadittu esisopimus suojaa sekä myyjää että ostajaa ja tekee kaupantekoprosessista sujuvampaa. Jos sopimuksessa ei ole mainittu voimassaoloaikaa, se on voimassa viisi vuotta sopimuksentekopäivästä.

Usein kysytyt kysymykset (UKK) – Kiinteistökaupan esisopimus

1. Mikä on kiinteistökaupan esisopimus?

Kiinteistökaupan esisopimus on myyjän ja ostajan välinen kirjallinen sopimus, jossa osapuolet sitoutuvat tekemään lopullisen kiinteistökaupan tietyin ehdoin. Sopimus on maakaaren 2 luvun mukaan oikeudellisesti sitova ja täytettävissä tuomioistuimessa.

2. Milloin esisopimus kannattaa tehdä?

Esisopimus kannattaa tehdä, kun:

• ostajalla on kesken rahoitusjärjestelyt

• tarvitaan lisäaikaa asiakirjoille, tarkastuksille tai luville

• halutaan varmistaa, ettei toinen osapuoli peräänny

• kauppaan liittyy ehtoja, joiden täyttyminen vie aikaa

3. Onko esisopimus sitova?

Kyllä. Kiinteistökaupan esisopimus on lain mukaan sitova, ja sen rikkomisesta voi seurata:

• oikeus vaatia lopullinen kauppa tehdyksi

• vahingonkorvausvastuu sopimusrikkomuksesta

4. Mitä esisopimuksessa on oltava, jotta se on pätevä?

Maakaaren 2:7 mukaan esisopimuksessa tulee olla:

• osapuolet ja kiinteistön yksilöinti

• sovittu kauppahinta ja muut ehdot

• päivämäärä, johon mennessä lopullinen kauppa tehdään

• kirjallinen muoto

Ilman näitä sopimus ei ole täytäntöönpanokelpoinen.

5. Kuinka kauan esisopimus on voimassa?

Jos sopimuksessa ei ole erikseen määrätty voimassaoloaikaa, esisopimus on voimassa viisi (5) vuotta sen tekemisestä.

6. Voiko esisopimuksen purkaa?

Kyllä, jos esisopimukseen on kirjattu purkuehdot (esim. rahoitus ei järjesty, kuntotarkastus paljastaa olennaisia vikoja).
Ilman purkuehtoja purkaminen voi johtaa korvausvastuuseen.

7. Mitä tapahtuu, jos toinen osapuoli ei suostu tekemään lopullista kauppaa?

Toinen osapuoli voi:

• vaatia tuomioistuinta määräämään kaupan tehtäväksi esisopimuksen mukaisesti, tai

• vaatia vahingonkorvausta aiheutuneista kuluista (asiantuntijakulut, tarkastukset, ilmoitukset jne.)

8. Voidaanko esisopimukseen liittyä ehtoja, joiden täyttyessä kauppa toteutuu?

Kyllä, ja se on erittäin suositeltavaa. Tyypillisiä ehtoja ovat:

• rahoituspäätöksen saaminen

• kuntotarkastuksen hyväksyttävä lopputulos

• viranomaisluvan saaminen

• tietyn remontin tai toimenpiteen valmistuminen

Kauppa tehdään vasta, kun nämä ehdot täyttyvät.

9. Voiko esisopimuksen rikkomisesta joutua vastuuseen?

Kyllä. Esisopimuksen rikkominen voi johtaa:

• vahingonkorvaukseen, jos toiselle osapuolelle aiheutuu kustannuksia

• vaatimukseen lopullisen kaupan toteuttamisesta

10. Pitääkö esisopimus aina tehdä kirjallisesti?

Kyllä. Kiinteistökaupan esisopimus on aina oltava kirjallinen, jotta se on pätevä. Suullinen esisopimus on mitätön.

11. Mikä on asiantuntijan rooli esisopimuksessa?

Juristi varmistaa, että:

• sopimus täyttää lain vaatimukset

• ehdot ovat tasapuoliset

• riskit on huomioitu

• purku- ja toteutumisehdot on laadittu oikein

Annia voi myös hoitaa esisopimuksen laadinnan ja kaupanvahvistuksen samalla kertaa.

12. Voiko esisopimus olla vaarallinen tai epäedullinen osapuolelle?

Kyllä – jos sopimus sisältää:

• epäselvät ehdot

• puuttuvat purkuehdot

• yksipuolisia velvoitteita

Huonosti laadittu esisopimus voi johtaa kalliisiin riitoihin tai pakottaa toteuttamaan kaupan epäedullisesti.

13. Mitä hyötyjä esisopimus tuo ostajalle?

• varmistaa kiinteistön ”varauksen”

• antaa aikaa rahoitukselle ja tarkastuksille

• suojaa, jos myyjä yrittää myydä kiinteistön muualle

14. Mitä hyötyjä esisopimus tuo myyjälle?

• varmistaa ostajan sitoutumisen

• vähentää peruuntumisriskejä

• mahdollistaa aikataulujen hallinnan (esim. uuden asunnon hankinta)

15. Milloin on pakko käyttää kaupanvahvistajaa?

Vasta lopullisessa kiinteistökaupassa.
Esisopimus ei vaadi kaupanvahvistajaa, mutta sen laadinta juristin kanssa on erittäin suositeltavaa.

Kirjoittaja: Maria Puputti, asianajaja (Hämeenlinna – Ideapark Lempäälä – Riihimäki – Forssa)
Erityisosaaminen: perhe- ja perintöoikeus, riita-asiat, rikosoikeus & yritysjuridiikka

Olen asianajaja Maria Puputti, ja autan asiakkaita päivittäin tilanteissa, jotka liittyvät
perunkirjoitukseen, perinnönjakoon, avioeroon, lasten huoltoon ja tapaamisoikeuteen,
asuntokauppariitoihin sekä yritysten sopimusjuridiikkaan.

Työskentelen Asianajotoimisto Annian toimipisteissä Hämeenlinnassa, Ideaparkissa, Riihimäellä ja Forssassa, ja avustan asiakkaita koko Suomessa myös etänä.

Minulle tärkeintä on:
✔️ selkokielinen ja turvallinen palvelu
✔️ nopea reagointi
✔️ asiakkaan oikeuksien turvaaminen jokaisessa vaiheessa

Julkaisen säännöllisesti artikkeleita ja oppaita, jotka auttavat yksityishenkilöitä ja yrityksiä ymmärtämään oikeudellisia riskejä ja toimimaan oikein vaativissa tilanteissa.

📞 Haluatko keskustella tilanteestasi?
Varaa maksuton 15 minuutin alkukartoitus: Ota yhteyttä Anniaan!