Yhteinen asunto osituksessa – myynti, lunastus vai yhteisomistus?
Kirjoittaja: Niina Nurmi
Yhteinen asunto osituksessa on usein avioeron suurin yksittäinen omaisuuskysymys. Asuntoon voi liittyä yhteinen asuntolaina, erilaiset omistusosuudet, lasten asuminen sekä kysymys siitä, myydäänkö koti vai jääkö toinen puolisoista asumaan siihen.
Ratkaisua ei kannata tehdä pelkästään sen perusteella, kumpi haluaa jäädä asuntoon. Asunnon omistus, siinä asuminen, asuntolaina ja ositus ovat eri kysymyksiä, vaikka ne liittyvät käytännössä tiiviisti toisiinsa.
Useimmiten vaihtoehtoja on kolme: asunto myydään, toinen puoliso saa asunnon itselleen osituksen yhteydessä tai asunto jätetään ainakin väliaikaisesti yhteisomistukseen.
Jos haluat ensin hahmottaa, miten puolisoiden koko omaisuus ja velat käsitellään erossa, tutustu Annian avioero ja ositus -palveluun.
Mitä yhteisestä asunnosta kannattaa selvittää ennen ositusta?
Ennen kuin päätetään, mitä asunnolle tehdään, kannattaa selvittää ainakin:
- kuka tai ketkä omistavat asunnon
- mitkä ovat omistusosuudet
- mikä on asunnon tämänhetkinen käypä arvo
- kuinka paljon asuntoon kohdistuu velkaa
- ketkä ovat vastuussa asuntolainasta
- kuuluuko asunto avio-oikeuden piiriin
- onko puolisoilla avioehto
- pystyykö toinen puoliso rahoittamaan asunnon itselleen
- liittyykö tilanteeseen lasten asumisen kannalta erityisiä tarpeita.
Omistusosuudet eivät yksin kerro osituksen lopputulosta. Myöskään se, että asunto on vain toisen puolison nimissä, ei välttämättä ratkaise sitä, miten asunnon arvo vaikuttaa ositukseen.
Jos itse osituksen laskentaperiaatteet eivät ole tuttuja, lue myös Annian opas Miten ositus tehdään?.
Yhteinen asunto osituksessa – kolme tavallisinta vaihtoehtoa
1. Asunto myydään
Asunnon myyminen on usein selkein vaihtoehto, jos kumpikaan puolisoista ei halua tai pysty pitämään asuntoa.
Myynnissä asunnolle saadaan todellinen kauppahinta. Kauppahinnasta maksetaan tavallisesti asuntoon liittyvä laina ja myynnin kulut, minkä jälkeen jäljelle jäävä varallisuus huomioidaan puolisoiden omaisuusjärjestelyissä.
Myynti voi olla käytännöllinen ratkaisu erityisesti silloin, kun asuntoon on sitoutunut suuri osa puolisoiden varallisuudesta, kummankaan talous ei mahdollista asunnon pitämistä yksin tai puolisoiden välillä on merkittävä erimielisyys asunnon arvosta.
Myynti ei kuitenkaan tarkoita automaattisesti sitä, että jäljelle jäävä rahamäärä jaetaan puoliksi. Lopputulos riippuu muun muassa omistuksesta, avio-oikeudesta, puolisoiden muusta omaisuudesta ja veloista sekä koko osituslaskelmasta.
2. Toinen puoliso saa asunnon itselleen
Monessa perheessä toinen puoliso haluaa jäädä yhteiseen kotiin esimerkiksi siksi, että lasten arki muuttuisi mahdollisimman vähän.
Jos puolisot pääsevät asiasta sopimukseen, asunto tai toisen puolison omistusosuus voidaan järjestää osituksessa toiselle. Ensin pitää kuitenkin määrittää asunnolle realistinen arvo ja selvittää, miten asunto vaikuttaa koko osituslaskelmaan ja mahdolliseen tasinkoon.
Tässä kohtaa on tärkeää erottaa toisistaan asunnon omistuksen siirtyminen ja asuntolaina.
Vaikka puolisot sopisivat keskenään, että toinen ottaa asunnon ja siihen liittyvän lainan vastuulleen, heidän sopimuksensa ei yksin vapauta toista puolisoa pankkia kohtaan olevasta lainavastuusta. Lainajärjestelyn muuttamisesta on sovittava pankin kanssa.
Siksi pankin kanssa kannattaa keskustella jo ennen lopullisen ositussopimuksen allekirjoittamista.
3. Asunto jää yhteisomistukseen
Asuntoa ei ole pakko myydä heti eikä omistuksen tarvitse siirtyä kokonaan toiselle puolisolle.
Joskus asunto jätetään määräajaksi yhteisomistukseen esimerkiksi lasten asumisen vuoksi tai siksi, että myyntiä halutaan siirtää myöhempään ajankohtaan.
Yhteisomistus voi toimia väliaikaisena ratkaisuna, mutta ehdot kannattaa sopia kirjallisesti. Muuten lyhyeksi tarkoitettu järjestely voi myöhemmin aiheuttaa uuden riidan.
Sopimuksessa kannattaa huomioida ainakin, kumpi asunnossa asuu, miten laina ja asumiskulut maksetaan, kuka vastaa remonteista, milloin asunto myydään ja miten mahdollinen arvonnousu tai arvonlasku huomioidaan.
Miten yhteinen asunto osituksessa arvostetaan?
Yhteinen asunto osituksessa on yleensä arvostettava sen käyvän arvon perusteella. Asunnon vuosia sitten maksettu ostohinta tai jäljellä olevan asuntolainan määrä ei sellaisenaan kerro asunnon tämänhetkistä arvoa.
Käypää arvoa voidaan selvittää esimerkiksi kiinteistönvälittäjän kirjallisella arviolla, useammalla välittäjäarviolla, arviointilausunnolla tai alueella toteutuneiden vertailukauppojen avulla.
Jos puolisoiden näkemykset asunnon arvosta eroavat merkittävästi toisistaan, ulkopuolinen ja riittävän perusteltu arvio voi auttaa välttämään myöhempää riitaa.
Asunnon oikealla arvolla on merkitystä, koska se vaikuttaa siihen, kuinka paljon nettovarallisuutta asunto osituslaskelmassa muodostaa.
Esimerkki: toinen puoliso pitää yhteisen asunnon
Oletetaan yksinkertaistetusti, että puolisot omistavat asunnon puoliksi.
Asunnon käypä arvo on 300 000 euroa ja siihen liittyvää lainaa on jäljellä 100 000 euroa.
Asuntoon sitoutunut nettovarallisuus on tällöin 200 000 euroa. Jos omistusosuudet ovat yhtä suuret, kummankin omistusosuuteen liittyvä nettoarvo on tässä yksinkertaistetussa esimerkissä 100 000 euroa.
Jos toinen puoliso saa koko asunnon itselleen, tämä huomioidaan puolisoiden koko omaisuusjärjestelyssä.
Todellisessa osituksessa ei kuitenkaan lasketa vain asuntoa. Mukaan tulevat puolisoiden muu omaisuus, muut velat, avio-oikeus, mahdollinen avioehto ja mahdollinen tasinko.
Siksi toisen puolikkaan omistusosuuden laskennallinen arvo ei välttämättä ole sama summa, jonka asunnon itselleen saava puoliso lopulta toiselle suorittaa.
Yhteinen asuntolaina ei poistu avioeron vuoksi
Yksi tärkeimmistä käytännön asioista on erottaa asunnon omistus ja lainavastuu toisistaan.
Avioero tai ositus ei itsessään poista puolison vastuuta yhteisestä asuntolainasta.
Jos molemmat ovat pankin kanssa tehdyn lainasopimuksen velallisina, vastuu jatkuu, kunnes pankki hyväksyy muun järjestelyn tai laina maksetaan pois.
Jos toinen puoliso haluaa pitää asunnon, pankilta kannattaa siksi selvittää jo etukäteen, voidaanko laina siirtää hänen nimiinsä ja riittävätkö hänen tulonsa sekä vakuutensa rahoitusjärjestelyyn.
Asunnon siirtoon voi liittyä varainsiirtoveroa
Asunnon järjestäminen toiselle puolisolle osituksessa voi aiheuttaa myös verokysymyksiä.
Jos asunto-osakkeen tai kiinteistön saava puoliso käyttää toisen osuuden saamiseen ositusvarallisuuden ulkopuolisia varoja, järjestelyyn voi tältä osin liittyä varainsiirtoveroa. Esimerkiksi ositusperusteen syntymisen jälkeen otettu uusi laina voi olla tällainen ulkopuolinen vara.
Tämän vuoksi asunnon siirron toteutustapa ja rahoitus kannattaa selvittää ennen osituskirjan allekirjoittamista.
Entä jos asunto on vain toisen puolison nimissä?
Se, että asunto on vain toisen puolison nimissä, tarkoittaa lähtökohtaisesti sitä, että hän omistaa asunnon.
Omistus ja avio-oikeus ovat kuitenkin eri asioita.
Jos yksin omistettu asunto kuuluu avio-oikeuden alaiseen omaisuuteen, sen arvo voidaan ottaa huomioon omistajapuolison varallisuutena osituslaskelmassa. Tämä voi vaikuttaa mahdolliseen tasinkoon.
Jos asunto puolestaan on rajattu avio-oikeuden ulkopuolelle esimerkiksi avioehdolla, tilanne voi olla toinen. Ratkaisevaa on tällöin avioehdon todellinen sisältö.
Lue tarkemmin, miten avioehto vaikuttaa puolisoiden omaisuuteen.
Kumpi saa jäädä asumaan yhteiseen kotiin ennen ositusta?
Asunnossa asuminen ja asunnon omistaminen eivät ole sama asia.
Puolisot voivat ensisijaisesti sopia, kumpi jää yhteiseen kotiin asumaan. Jos sopua ei synny, tuomioistuin voi hakemuksesta ratkaista, kumpi puolisoista saa jäädä yhteiseen kotiin eron ajaksi.
Tällainen ratkaisu ei itsessään siirrä asunnon omistusta. Se ratkaisee asumista ja kodin hallintaa eron aikana.
Jos tilanteessasi keskeinen kysymys on juuri se, kumpi jää yhteiseen kotiin eron jälkeen, lue Annian artikkeli Yhteinen koti avioerossa – asuminen ja ositus eron jälkeen.
Näin nämä kaksi artikkelia täydentävät toisiaan: tässä artikkelissa keskitytään erityisesti asunnon taloudelliseen ratkaisemiseen osituksessa, kun taas toisessa artikkelissa painopiste on yhteisessä kodissa asumisessa eron aikana. Annian nykyinen yhteistä kotia käsittelevä artikkeli painottuu juuri asumiseen ja kodin kohtaloon eron jälkeen.
Miten lasten asuminen vaikuttaa yhteisen kodin ratkaisuun?
Lasten arjen jatkuvuudella voi olla käytännössä suuri merkitys sille, millaisia ratkaisuja vanhemmat haluavat yhteisen kodin suhteen tehdä.
Se, että lapset asuvat pääasiassa toisen vanhemman kanssa, ei kuitenkaan automaattisesti siirrä asunnon omistusta kyseiselle vanhemmalle.
Lasten asuminen, huolto, tapaamisoikeus ja elatus muodostavat oman kokonaisuutensa. Asunnon omistus ja puolisoiden varallisuuden jako puolestaan ratkaistaan osituksen yhteydessä.
Jos eroon liittyy myös lasten asumista, huoltoa tai tapaamisoikeutta koskevia kysymyksiä, tutustu Annian Ero ja lapset -palveluun. Palvelu käsittelee nimenomaan huoltajuutta, asumista, tapaamista ja elatusta erotilanteessa.
Mitä jos yhteisestä asunnosta ei päästä sopuun?
Jos puolisot eivät pääse osituksesta sopimukseen, käräjäoikeudelta voidaan hakea pesänjakajaa toimittamaan ositus.
Pesänjakaja selvittää osituksessa huomioitavan omaisuuden ja velat sekä toimittaa osituksen, jos puolisoiden välillä ei saavuteta sovintoa.
Tämä on eri asia kuin väliaikaista asumista koskeva ratkaisu. Jos riita koskee sitä, kumpi saa eron aikana jäädä yhteiseen kotiin, asumista voidaan joutua ratkaisemaan erikseen.
Jos puolisot pääsevät osituksesta sopuun, sovittu kokonaisuus kirjataan asianmukaiseen osituskirjaan.
Viisi asiaa, jotka kannattaa tarkistaa ennen asunnosta sopimista
Kun yhteinen asunto osituksessa pitäisi ratkaista, tarkista ennen lopullisia päätöksiä ainakin nämä:
- Asunnon käypä arvo on selvitetty riittävän luotettavasti.
- Asuntolainan määrä ja lainavastuut ovat tiedossa.
- Pankilta on selvitetty, onnistuuko tarvittava lainajärjestely.
- Mahdollinen varainsiirtovero on tarkistettu ennen omistuksen siirtämistä.
- Asunnosta sovittu ratkaisu sopii koko osituslaskelmaan eikä vain asuntoa koskevaan erilliseen laskelmaan.
Näiden asioiden selvittäminen etukäteen voi estää tilanteen, jossa asunnosta on jo sovittu, mutta rahoitus, verotus tai muu osa järjestelyä ei toimikaan suunnitellulla tavalla.
Usein kysyttyä yhteisestä asunnosta osituksessa
Kumpi saa yhteisen asunnon avioerossa?
Avioero ei automaattisesti ratkaise, kumpi saa asunnon. Lopputulokseen vaikuttavat omistus, avio-oikeus, puolisoiden koko ositus sekä se, pääsevätkö puolisot sopimukseen. Yhteisesti omistettu asunto voidaan esimerkiksi myydä, järjestää toiselle puolisolle tai jättää määräajaksi yhteisomistukseen.
Voiko toinen puoliso lunastaa yhteisen asunnon itselleen?
Kyllä. Puolisot voivat sopia, että asunto tai toisen omistusosuus siirtyy osituksessa toiselle. Käytännössä tämä edellyttää asunnon arvon selvittämistä sekä yleensä rahoituksen ja lainajärjestelyjen hyväksymistä pankissa.
Mitä yhteiselle asuntolainalle tapahtuu avioerossa?
Avioero tai puolisoiden keskinäinen sopimus ei yksin muuta pankin kanssa tehtyä lainasopimusta. Jos laina on molempien nimissä, toisen vapauttaminen lainavastuusta edellyttää pankin hyväksyntää.
Mitä jos asunto on vain toisen puolison nimissä?
Asunto säilyy lähtökohtaisesti omistajansa omaisuutena. Jos asunto kuuluu avio-oikeuden piiriin, sen arvo voi kuitenkin vaikuttaa osituslaskelmaan ja mahdolliseen tasinkoon.
Voiko puoliso jäädä asuntoon, vaikka ei omista sitä?
Tietyissä tilanteissa kyllä. Asunnossa asuminen ja omistusoikeus ovat eri asioita. Jos puolisot eivät pääse asumisesta sopuun, asia voidaan joutua ratkaisemaan tuomioistuimessa.
Kannattaako asunto jättää yhteisomistukseen?
Se voi olla toimiva väliaikainen ratkaisu, mutta käytännön ehdot kannattaa sopia kirjallisesti. Erityisesti asumiskulut, laina, remontit, myyntiajankohta ja yhteisomistuksen päättyminen kannattaa ratkaista etukäteen.
Tarvitaanko osituskirja, vaikka asunto myydään?
Asunnon myynti ei yksin ratkaise puolisoiden koko ositusta. Jos ositus tehdään puolisoiden sopimuksella, siitä laaditaan kirjallinen osituskirja, jossa sovitaan puolisoiden varallisuussuhteiden lopullisesta järjestämisestä.
Tuleeko asunnon lunastamisesta aina varainsiirtoveroa?
Ei aina. Ratkaisevaa on muun muassa se, käytetäänkö asunnon saamiseen ositusvarallisuuteen kuuluvia vai sen ulkopuolisia varoja. Verohallinnon mukaan esimerkiksi ositusperusteen syntymisen jälkeen otettu pankkilaina on lähtökohtaisesti ulkopuolista varallisuutta, kun taas osituslaskelmassa huomioon otettavan yhteisen velan ottaminen yksin vastattavaksi ei sellaisenaan ole ulkopuolisten varojen käyttöä.
Onko osituksella nykyisin määräaika?
1.6.2026 voimaan tulleen lainmuutoksen jälkeen avio-oikeus vanhentuu pääsääntöisesti 10 vuoden kuluttua lainvoimaisen avioeropäätöksen antamisesta, ellei vanhentumista ole sitä ennen katkaistu esimerkiksi hakemalla pesänjakajaa. Ennen lain voimaantuloa päättyneisiin avioliittoihin liittyy siirtymäsäännös, jonka vuoksi vanhentuminen tapahtuu tällaisissa tilanteissa aikaisintaan viisi vuotta lain voimaantulon jälkeen.
Yhteinen asunto kannattaa ratkaista osana koko ositusta
Yhteinen asunto osituksessa kannattaa käsitellä yhtenä kokonaisuutena asunnon arvon, omistuksen, lainan, puolisoiden muun omaisuuden ja mahdollisen tasingon kanssa.
Jos toinen puoliso haluaa pitää kodin, kannattaa ennen sopimista selvittää sekä asunnon realistinen arvo että se, onnistuuko rahoitus käytännössä. Jos asunto jää yhteisomistukseen, myös väliaikaisen järjestelyn ehdot kannattaa kirjata selvästi.
Hyvin valmisteltu ratkaisu vähentää riskiä siitä, että asunnosta on paperilla sovittu mutta lainavastuu, verotus tai yhteisomistukseen liittyvät kysymykset jäävät myöhemmin avoimiksi.
Sinua auttaa asiassasi
Niina Nurmi
HTM, Special Counsel
Jos yhteisen kodin kohtalo, asunnon arvo tai osituksen kokonaisuus tuntuu vaikealta hahmottaa, Niina auttaa selvittämään vaihtoehdot ja niiden vaikutukset ymmärrettävästi. Niinan osaamiseen kuuluvat muun muassa avioero, ositus ja avioehdot.
