Täytyykö vuokraamisesta maksaa arvonlisäveroa? Lähtökohtaisesti kaikesta tavaran ja palvelun myynnistä suoritetaan arvonlisäveroa, jos tavara tai palvelu on myyty Suomessa. Tavaroiden vuokraaminen on siis lähtökohtaisesti arvonlisäverollista, mikäli muut verovelvollisuuden kriteerit täyttyvät.
Arvonlisäverolaissa on kuitenkin monia poikkeuksia verovelvollisuudesta. Yksi niistä on kiinteistön tai huoneen vuokraustoiminta. Poikkeukset eivät kuitenkaan aina tarkoita sitä, että kaikki poikkeukseen liittyvät myynnit olisivat verottomia. Vanha sanonta ”poikkeus vahvistaa pääsäännön” pätee siis tässäkin.
Arvonlisäverolain 27 §:n mukaan veroa ei suoriteta kiinteistön myynnistä eikä maanvuokraoikeuden, huoneenvuokraoikeuden, rasiteoikeuden tai muun niihin verrattavan kiinteistöön kohdistuvan oikeuden luovuttamisesta.
Veroa ei myöskään suoriteta kiinteistön verottoman käyttöoikeuden luovutuksen yhteydessä tapahtuvasta sähkön, kaasun, lämmön, veden tai muun sellaisen hyödykkeen luovuttamisesta.
Edellä olevan säännön mukaisesti vuokraustoiminta on arvonlisäverotonta, joten siitä ei suoriteta veroa. Verottomuus aiheuttaa myös sen, ettei siihen suoraan ja välittömästi kohdistuvia kuluja saa vähentää miltään osin. Samoin yleiskulujen vähennyksissä joudutaan arvioimaan veroton liiketoiminta. Juuri vähennysoikeuden takia voi olla parempi saada toiminta verolliseksi, jotta siihen kohdistuvat kulutkin voi vähentää.
Miten sitten toiminta voi olla verollista, jos se on säädetty verottomaksi?
Niin kuin edellä mainittiin, pääsääntönä on, että tavaroiden ja palveluiden myynnistä suoritetaan arvonlisäveroa. Pääsääntö tuleekin kyseeseen myös tietyn tilan tai alueen vuokraustoiminnassa, kun tietyt edellytykset täyttyvät. Vuokraustoiminta voi muuttua verolliseksi esimerkiksi, jos siihen liittyy muitakin palveluita, se on lyhytaikaista ja asiakaskunta vaihtelee, vuokralaisella ei ole yksinomaista käyttöoikeutta kohteeseen ja niin edelleen. Oikeuskäytännöstä selviää ne seikat, jotka vaikuttavat arviointiin, onko toiminta arvonlisäverollista vai verotonta.
Lisäksi kiinteistön tai huoneiston vuokraustoiminta voi olla arvonlisäverollista, jos vuokraaja on hakeutunut kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta arvonlisäverovelvolliseksi. Tämä kuitenkin edellyttää tiettyjen edellytysten täyttymistä, kuten vuokralaisella on oltava tietyssä määrin arvonlisäverollista liiketoimintaa.
Kiinteistön myynti on myös lähtökohtaisesti arvonlisäverotonta, mutta tässäkin on esimerkiksi rakentamiseen liittyviä erityiskysymyksiä, jotka voivat synnyttää verovelvollisuuden kiinteistön myyntiin liittyvissä tilanteissa.
