Kiinteistön yhteisomistuksen purku | Kiinteistön virhe | Kiinteistövälittäjän vastuu | Kuntotarkastajan vastuu |
Isännöitsijän vastuu | Kaupanvahvistus kiinteistökaupassa

Mikä ihmeen kiinteistö?

Suomessa maapohja omistetaan yksityisesti. Maapohja on jaettu rajoiltaan määritellyiksi alueiksi, joista merkittävimpiä ovat kiinteistöt. Kiinteistöt on merkitty kiinteistörekisteriin. Kiinteistö muodostetaan kiinteistötoimituksella, jossa määritellään kiinteistön alue ja mahdolliset oikeudet tai velvollisuudet suhteessa muihin kiinteistöihin. Kiinteistöistä tärkeimpinä kaupan kohteina ovat tilat ja tontit.
Kiinteistöjen käytön kannalta on olennaista, mitä kiinteistöllä saa tehdä esimerkiksi mitä kiinteistölle saa rakentaa. Lisäksi rakentamisen edellytyksenä on rakennusluvan hakeminen.

Anna asiantuntijan auttaa!

Ota asiantuntija avukseksi, ennen kuin ongelmat kasvavat ylitsepääsemättömiksi.

Kiinteistökauppaa koskeva laki, maakaari, määrittelee niin ostajan kuin myyjänkin velvollisuudet ja oikeudet kiinteistökauppaa tehtäessä. Lain mukaan myyjän on ennen kauppaa kerrottava varsin laajasti kiinteistön laadusta ja muista kaupan kohdetta koskevista asioista. Vastavuoroisesti laki asettaa myös ostajalle laajan selonottovelvollisuuden kaupan kohteesta ja sen ominaisuuksista. Niin ostajan kuin myyjänkin kannattaa turvautua asiantuntijan apuun mahdollisimman varhaisessa vaiheessa ongelmatilanteiden välttämiseksi ja selvittämiseksi.

Kiinteistön yhteisomistuksen purku

Kuolinpesän jaossa tai muuten henkilö on voinut saada omistukseensa osuuden kiinteistöstä. Mikäli yhteisomistaja ei halua enää jatkaa yhteisomistusta, hänellä on oikeus saada osuutensa yhteisestä kiinteistöstä tai esineestä jakamalla erotetuksi. Kiinteistön jakaminen ei kuitenkaan aina ole mahdollista. Yhteisomistajalla on tällöin oikeus hakea yhteisomistussuhteen purkamista ja kiinteistön myymistä uskotun miehen toimesta tekemällä hakemuksen käräjäoikeudelle. Hakemuksen yksikin omistaja voi tehdä yksin ja kustannukset menevät kaikille omistajille yhteisomistuksen mukaisessa suhteessa. Hakija maksaa hakemusmaksun. Tehtävään haetaan yleensä asianajaja, joka esteellisyyden tarkistettuaan pyynnöstä antaa tehtävään suostumuksen.

Kiinteistöasioiden juristit

Kaupanvahvistus kiinteistökaupassa

Kiinteistön luovutus, esimerkiksi kauppa tai lahja, vahvistetaan kaikkien luovutuskirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Ilman kaupanvahvistusta luovutus on mitätön, eikä ostaja voi saada lainhuutoa kiinteistöön. Vahvistuksen voi tehdä ainoastaan kaupanvahvistaja. Kauppakirjan tulee olla tietyn sisältöinen. Toimistostamme kaupanvahvistuksia hoitaa asianajaja Maria Puputti. Kaupanvahvistusmaksu on 120 euroa, lisäksi tulee matkakustannukset sekä mahdollinen kopiointikulu 2 eur/sivu. Kaupanvahvistus hoituu esimerkiksi pankissanne tai toimipisteillämme. Meiltä saat halutessasi täyden paketin siis kauppakirjan ja kaupanvahvistuksen samalla vaivalla.

Kiinteistökaupan virhe

Yleensä varsinkin omakotitalokiinteistössä suoritetaan ennen kauppaa kuntotarkastus. Tästä huolimatta ostaja voi myöhemmin olla sitä mieltä, ettei kaupan kohde vastaa sitä, mistä oli sovittu tai siinä on ilmennyt vikoja, joita ei ole lainkaan havaittu kuntotarkastuksessa. Virhe voi johtua myös myyjän antamasta väärästä tai harhaanjohtavasta tiedosta. Tällainen voi olla esimerkiksi virheellinen tieto rakenteista, pinta-alasta tai alueen kaavoituksesta. Sen sijaan kiinteistön korkea ikä ja siitä johtuvat korjaustarpeet eivät kuulu myyjän virhevastuun piiriin, eikä niistä yleensä voi saada korvausta myyjältä.

Ennen kauppaa ostajan on huolellisesti tarkastettava kiinteistö ja tutustuttava myyjän kaupan kohteesta antamiin tietoihin. Kaupassa on virhe, jos kohde ei olekaan sellainen kuin sen piti olla.
Ostaja ei voi vedota virheenä sellaiseen seikkaan, jonka hän olisi voinut havaita normaalissa kiinteistön tarkastuksessa tai josta ostajan voidaan olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Siten esimerkiksi normaalissa pintapuolisessa tarkastuksessa havaittavissa olevista puutteista ja virheistä on turha valittaa myyjälle. Ostaja ei voi olettaa, että esimerkiksi alkuperäistä 1960-luvun talon kattoa ei tarvitsisi uusia tai saman aikakauden pesuhuonetta päivittää vastaamaan nykyaikaisia vaatimuksia. Nämä seikat on yleensä huomioitu jo kauppahinnassa.

Toisaalta ostajan ei tarvitse ulottaa tarkastustaan sellaisiin seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttäisi teknisiä tai muita, selvästi tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostajalta ei voida edellyttää esimerkiksi rakenneavausten tekemistä, ellei kuntotutkimuksessa ole tullut esille siihen erityistä tarvetta.

Kiinteistössä voi olla myös virhe, josta myyjä ei ole ollut lainkaan tietoinen kaupantekohetkellä. Tällöin puhutaan salaisesta virheestä. Myyjä voi joutua korvaamaan tällaisenkin virheen, vaikkei olisikaan tahallaan salannut mitään tietoa kiinteistöstä tai sen ominaisuuksista. Kuitenkin, jos virhe tai viite siitä on ollut havaittavissa kauppahetkellä, ostaja ottaa itselleen riskin, ettei voi myöhemmin vedota tällaisiin puutteisiin.

Ostajan tulee ilmoittaa virheestä ja siitä johtuvista vaatimuksista myyjälle kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta. Yksityishenkilöiden välisessä kiinteistökaupassa myyjän virhevastuu kestää pääsäännön mukaan viisi vuotta kaupan kohteen hallinnan luovutuksesta. Jos reklamointia ei suoriteta oikea-aikaisesti, ostaja saattaa menettää oikeutensa vedota virheeseen ja saada siitä korvausta myyjältä.

Virheen seuraukset

  • Hinnanalennus
    Yleisin virheen seuraus on hinnanalennus, jonka avulla kiinteistön kauppahinta asetetaan tasolle, joka vastaisi virheellisen kiinteistön kauppahintaa. Hinnanalennuksen suuruutta määriteltäessä huomioidaan myös korjauksella saavutettava mahdollinen kiinteistön arvonnousu ja tasonparannus. Hinnanalennus onkin vain harvoin suoraan korjauskustannusten määrää vastaava summa.
  • Kaupan purku
    Kaupan purku tulee kyseeseen yleensä vain silloin, kun kiinteistössä on virhe, jonka korjauskustannukset ovat kauppahintaan verrattuna huomattavat.
    Yksinkertaistaen kiinteistökaupan purku tarkoittaa, että myyjän ja ostajan velvollisuudet lakkaavat ja jo tehdyt suoritukset on palautettava. Kiinteistökaupan purku on kaupan osapuolen olennaisen sopimusrikkomuksen seuraamus. Purkusopimus on tehtävä kiinteistökaupan määrämuodossa, ja siinä tulee huomioida se, että purkaminen voi johtaa velvollisuuteen maksaa varainsiirtovero kahteen kertaan. Kaupanpurku ehto voi sisältyä myös alkuperäiseen kauppakirjaan.

Jos sovintoon ei päästä, purku tulee hakea oikeuden kautta. Mikäli kaupantekohetkellä on ollut voimassa kotivakuutus, jossa on oikeusturvavakuutus, voi se kattaa kustannuksia. Myyjän on purkutilanteessa palautettava maksettu kauppahinta ja vahinko ostajalle, sekä korvattava mahdollinen kiinteistöstä saatu merkittävä tuotto tai hyöty. Myyjän on maksettava kauppahinnan palautukselle korkolain mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.

Kiinteistövälittäjän vastuu

Usein asuntokaupoissa on mukana kiinteistövälittäjä, ja asunnon myyjän ja välitysliikkeen välillä on välitystoimeksiantosopimus. Kiinteistövälittäjän on hoidettava tehtävänsä ammattitaitoisesti, huolellisesti sekä noudatettava hyvää välitystapaa ja otettava huomioon kaupan molempien osapuolten edut. Kiinteistönvälittäjällä on selonotto- ja tiedonantovelvollisuus. Välittäjän on annettava molemmille osapuolille kaikki ne tiedot, jotka voivat vaikuttaa kaupasta päättämiseen. Välittäjä vastaa omasta menettelystään, ja virheellisesi menetellessään tilanteesta riippuen voi hän olla vastuussa siitä myyjälle tai ostajalle. Vastuu myyjälle virheestä voi kohdistua siihen, ettei suoritus vastaa lain vaatimuksia tai välitysliikkeen ja myyjän välistä toimeksiantosopimusta. Kiinteistövälittäjä on vastuussa antamistaan virheellisistä tiedoista. Mikäli välittäjä on menetellyt virheellisesti aiheuttaen vahingon, voi hän olla vahingonkorvausvastuussa ostajalle. Mahdollisista virheistä on tärkeää muistaa reklamoida.

Kuntotarkastajan vastuu

Kun asuntokaupan tai kiinteistönkaupan jälkeen ilmenee virhe, jota ei ole ollut kuntotarkastusraportissa, saattaa herätä kysymys siitä, mikä on kuntotarkastajan vastuu. Silloin, kun kuntotarkastuksen tilaajana on kuluttaja, vaikuttaa kuntotarkastajan vastuuseen kuluttajansuojalaki. Kuntotarkastajan korvausvastuuseen vaikuttaa myös tilaajan ja kuntotarkastajan välillä tehty sopimus. Kuntotarkastajan on tehtävä työ ammattitaitoisesti ja huolellisesti. Kuntotarkastaja vastaa omasta toiminnastaan, ja on huomattava, että kuntotarkastaja ei yleensä vastaa kohteen virheistä, vaan niistä vastuu on yleensä myyjällä. Kuntotarkastajan vastuuseen vaikuttavat kuitenkin useat eri seikat. Vastuu rajoittuu yleensä palkkion määrään.

Isännöitsijän vastuu

Virhe isännöitsijätodistuksessa kiinteistöosakeyhtiössä

Isännöitsijätodistus on tärkeä asiakirja asuntokauppaa tehtäessä, ja se sisältää tärkeitä tietoja asunto-osakeyhtiöstä. Asunto-osakeyhtiölaissa on säädetty sekoista, jotka isännöitsijäntodistuksesta on käytävä ilmi. Mikäli isännöitsijäntodistuksessa olleet tiedot havaitaan virheellisiksi asuntokaupan jälkeen, voi isännöitsijä olla tästä vastuussa. Myös asunto-osakeyhtiö voi joutua vastuuseen virheellisestä isännöitsijätodistuksesta. Asunto-osakeyhtiölaissa on säädetty isännöitsijän korvausvastuusta. Myös asuntokauppalaissa on säädetty isännöitsijätodistukseen liittyvästä korvausvastuusta. Koska Isännöitsijäntodistuksen tiedoilla on tärkeä merkitys ostajalle ja myyjälle, on sen kanssa syytä olla huolellinen. Isännöitsijäntodistus annetaan siis keskinäisissä kiinteistöosakeyhtiöissä, jotka soveltavat asunto-osakeyhtiölakia tai ainakin asunto-osakeyhtiölain 7:27:n säännöstä isännöitsijäntodistuksesta.

Aiheesta lisää