Mikä ihmeen kiinteistö?

Ennen kauppaa ostajan on huolellisesti tarkastettava kiinteistö ja tutustuttava myyjän kaupan kohteesta antamiin tietoihin. Kaupassa on virhe, jos kohde ei olekaan sellainen kuin sen piti olla.
Ostaja ei voi vedota virheenä sellaiseen seikkaan, jonka hän olisi voinut havaita normaalissa kiinteistön tarkastuksessa tai josta ostajan voidaan olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Siten esimerkiksi normaalissa pintapuolisessa tarkastuksessa havaittavissa olevista puutteista ja virheistä on turha valittaa myyjälle. Ostaja ei voi olettaa, että esimerkiksi alkuperäistä 1960-luvun talon kattoa ei tarvitsisi uusia tai saman aikakauden pesuhuonetta päivittää vastaamaan nykyaikaisia vaatimuksia. Nämä seikat on yleensä huomioitu jo kauppahinnassa.

Toisaalta ostajan ei tarvitse ulottaa tarkastustaan sellaisiin seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttäisi teknisiä tai muita, selvästi tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostajalta ei voida edellyttää esimerkiksi rakenneavausten tekemistä, ellei kuntotutkimuksessa ole tullut esille siihen erityistä tarvetta.

Kiinteistössä voi olla myös virhe, josta myyjä ei ole ollut lainkaan tietoinen kaupantekohetkellä. Tällöin puhutaan salaisesta virheestä. Myyjä voi joutua korvaamaan tällaisenkin virheen, vaikkei olisikaan tahallaan salannut mitään tietoa kiinteistöstä tai sen ominaisuuksista. Kuitenkin, jos virhe tai viite siitä on ollut havaittavissa kauppahetkellä, ostaja ottaa itselleen riskin, ettei voi myöhemmin vedota tällaisiin puutteisiin.

Ostajan tulee ilmoittaa virheestä ja siitä johtuvista vaatimuksista myyjälle kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta. Yksityishenkilöiden välisessä kiinteistökaupassa myyjän virhevastuu kestää pääsäännön mukaan viisi vuotta kaupan kohteen hallinnan luovutuksesta. Jos reklamointia ei suoriteta oikea-aikaisesti, ostaja saattaa menettää oikeutensa vedota virheeseen ja saada siitä korvausta myyjältä.

Virheen seuraukset

• Hinnanalennus
  Yleisin virheen seuraus on hinnanalennus, jonka avulla kiinteistön kauppahinta asetetaan tasolle, joka vastaisi virheellisen kiinteistön kauppahintaa. Hinnanalennuksen suuruutta määriteltäessä huomioidaan myös korjauksella saavutettava mahdollinen kiinteistön arvonnousu ja tasonparannus. Hinnanalennus onkin vain harvoin suoraan korjauskustannusten määrää vastaava summa.
• Kaupan purku
  Kaupan purku tulee kyseeseen yleensä vain silloin, kun kiinteistössä on virhe, jonka korjauskustannukset ovat kauppahintaan verrattuna huomattavat.
  Yksinkertaistaen kiinteistökaupan purku tarkoittaa, että myyjän ja ostajan velvollisuudet lakkaavat ja jo tehdyt suoritukset on palautettava. Kiinteistökaupan purku on kaupan osapuolen olennaisen sopimusrikkomuksen seuraamus. Purkusopimus on tehtävä kiinteistökaupan määrämuodossa, ja siinä tulee huomioida se, että purkaminen voi johtaa velvollisuuteen maksaa varainsiirtovero kahteen kertaan. Kaupanpurku ehto voi sisältyä myös alkuperäiseen kauppakirjaan.

Jos sovintoon ei päästä, purku tulee hakea oikeuden kautta. Mikäli kaupantekohetkellä on ollut voimassa kotivakuutus, jossa on oikeusturvavakuutus, voi se kattaa kustannuksia. Myyjän on purkutilanteessa palautettava maksettu kauppahinta ja vahinko ostajalle, sekä korvattava mahdollinen kiinteistöstä saatu merkittävä tuotto tai hyöty. Myyjän on maksettava kauppahinnan palautukselle korkolain mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.