Mikä on asemani osakkeenomistajana? | Uuden ja käytetyn asunnon kaupan erot | Apua, tämä ei sujunutkaan ongelmitta, mitä nyt? | Asunto-osakkeen yhteisomistuksen purku | Virhetilanteet

Asunto-osakkeen kauppa

Asuntokauppa asunto-osakeyhtiössä, mitä olen ostamassa?
Kiinteistökaupasta poiketen, asuntokaupassa vaihdannan kohteena on fyysisen kiinteistön sijaan arvopaperi, joka tyypillisesti oikeuttaa hallitsemaan asunto-osakeyhtiössä sijaitsevaa huoneistoa.

Itse maapohjan ja rakennukset omistaa puolestaan asunto-osakeyhtiö, jonka osakkeenomistajat yhdessä käyttävät kiinteistöä koskevaa päätösvaltaa omistamansa yhtiön kautta. Tällaista yhtiömuotoista omistamista kutsutaan usein välilliseksi tai epäsuoraksi omistamiseksi.

Jos epäilet virhettä kaupassa

Selvitä asiantuntijan avustuksella tilanne ja jatkotoimenpiteet.

Mikä on asemani osakkeenomistajana?

Asunto-osakeyhtiölaki ja yhtiöjärjestys määrittelevät asunto-osakeyhtiön ja osakkeiden omistajien vastuut, velvollisuudet ja oikeudet. Laki antaa asunto-osakeyhtiön toiminnalle perustan, josta yhtiöjärjestykseen otettavalla määräyksellä voidaan tietyissä tilanteissa poiketa. Yhtiöjärjestyksessä myös määritellään esimerkiksi vastikkeiden maksuperusteet ja asunto-osakeyhtiölaista poikkeava kunnossapitovastuu osakkeen omistajan ja asunto-osakeyhtiön välillä.

Uuden ja käytetyn asunnon kaupan erot

Asuntokauppalaki puolestaan säätelee tarkemmin asuntokauppaa itsessään. Laissa on erilliset määräykset niin uuden kuin käytetynkin asunnon vaihdantaan. Samoin asuntokauppalailla säädetään myös esimerkiksi asuntokaupan virheistä.

Uuden asunnon kauppa on kyseessä yleensä silloin, kun asunto myydään otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa. Uuden asunnon kauppaa koskevat määräykset on säädetty erityisesti kuluttajan suojaamiseksi, koska uuden asunnon myyjä on usein ammattimaisesti toimiva elinkeinonharjoittaja, kuten esimerkiksi rakennusliike. Laissa onkin laaja kuluttajan suojaksi tarkoitettu turvajärjestelmä koskien esimerkiksi myyjältä vaadittavia rakennusajan ja rakentamisen jälkeisen ajan vakuuksia sekä takuuta.

Asuntokauppalain määräykset käytetyn asunnon myynnistä tulevat sovellettaviksi, jos asunto myydään käytettynä tai muu kuin elinkeinonharjoittaja myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa. Usein käytetyn asunnon kohdalla sekä myyjänä että ostajana on kuluttaja-asemassa oleva yksityishenkilö.

Apua, tämä ei sujunutkaan ongelmitta, mitä nyt?

Aina asuntokauppa ei suju osapuolten välillä ongelmitta ja asuntokaupassa havaitaan jokin virhe. Saattaa olla, ettei myyjä ole esimerkiksi antanut asunnosta tietoja, jotka olisivat vaikuttaneet ostajan ostopäätökseen, jos tämä olisi saanut nämä tiedot käyttöönsä ennen kauppaa. Laissa on erilliset virhesäännökset koskien uutena ja käytettynä myytävää asuntoa. Uuden asunnon kohdalla kyseessä voi olla virhe esimerkiksi tilanteessa, jossa asunto ei täytä rakentamisaikaisia viranomaismääräyksiä tai rakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti. Uuden asunnon kaupassa virheen voi aiheuttaa myös vaikkapa rakentamisessa käytetty materiaali, jos se ei ole kestävyydeltään tai ominaisuuksiltaan tavanomaista, hyvää laatua.

Asunto-osakkeen yhteisomistuksen purku

Kuolinpesän jaossa tai muuten henkilö on voinut saada omistukseensa osuuden asunnosta. Mikäli yhteisomistaja ei halua enää jatkaa yhteisomistusta, hänellä on oikeus saada osuutensa yhteisestä asunnosta jakamalla erotetuksi. Asunnon jakaminen ei yleensä ole mahdollista. Yhteisomistajalla on tällöin oikeus hakea yhteisomistussuhteen purkamista ja asunnon myymistä uskotun miehen toimesta tekemällä hakemuksen käräjäoikeudelle. Hakemuksen yksikin omistaja voi tehdä yksin ja kustannukset menevät kaikille omistajille yhteisomistuksen mukaisessa suhteessa. Hakija maksaa hakemusmaksun. Tehtävään haetaan yleensä asianajaja, joka esteellisyyden tarkistettuaan pyynnöstä antaa tehtävään suostumuksen.

Virhetilanteet

Käytettynä ostetussa asunnossa voi olla virhe esimerkiksi silloin, kun se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Kyseessä on virhe, jos myyjä on ennen kaupantekoa tarkoituksella jättänyt antamatta ostajalle jonkin asuntoa koskevan oleellisen tiedon tai asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut. Näin etenkin silloin, kun nämä seikat ovat mahdollisesti vaikuttaneet ostopäätökseen. Asunnossa on myös virhe, jos asunto on ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostaja on olettanut. Arvioinnissa luonnollisesti huomioidaan esimerkiksi asunnon hinta, ikä sekä kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset.

Asunnon ostajalle on asetettu myös tiettyjä velvollisuuksia, kuten ennakkotarkastusvelvollisuus ja reklamaatiovelvollisuuden oikea-aikainen täyttäminen. Ostajaa sitova ennakkotarkastusvelvollisuus tarkoittaa sitä, että ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita ennen kaupan tekoa. Tämä velvoittaa ostajaa, vaikka tarkastus jätettäisiin tekemättä. Ostajan kannalta keskeisiä asuntoa koskevia asiakirjoja ovat ainakin isännöitsijäntodistus ja kunnossapitotarveselvitys, joihin on syytä tutustua ennen ostopäätöstä. Annettuihin tietoihin voi lähtökohtaisesti luottaa, sillä ostajalla ei ole velvollisuutta tarkistaa myyjän kohteesta antamien tietojen paikkansapitävyyttä ilman erityistä syytä.

Mikäli ostaja kaupanteon jälkeen havaitsee asuntokaupan kohteessa virheen, on hänen velvollisuutenaan tehdä myyjälle oikea-aikainen reklamaatio. Ellei ostaja ilmoita virheestä ja siihen liittyvistä vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta tai siitä kun se olisi pitänyt havaita, menettää hän oikeutensa vedota virheeseen. Kohtuullisena aikana on oikeuskäytännössä pidetty useimmiten noin kolmen kuukauden reklamaatioaikaa, mutta yksittäistapauksen erityispiirteistä johtuen jopa kahdeksan kuukauden reklamaatioaika on katsottu kohtuulliseksi. Joka tapauksessa virheestä ilmoittaminen kannattaa tehdä mahdollisimman nopeasti virheen havaitsemisen jälkeen. Olennaista on, että reklamaatio sisältää tiedon virheestä ja vaatimuksista. Jos vaatimus on rahamääräinen, tulee vaadittavasta rahamäärästä esittää vähintään arvio. Kun asiaa aletaan selvittämään, vaatimuksia voidaan sitten täsmentää. On kuitenkin huomattava, että selvittelyn yhteydessä mahdollisesti ilmenevistä uusista virheistä on tehtävä vastaavasti reklamaatio.

Yleisin virheen seuraus on hinnanalennus, jonka avulla asunnon kauppahinta asetetaan tasolle, joka vastaisi virheellisen kiinteistön kauppahintaa. Hinnanalennuksen suuruutta määriteltäessä huomioidaan myös korjauksella saavutettava mahdollinen asunnon arvonnousu ja tasonparannus. Hinnanalennus onkin vain harvoin suoraan korjauskustannusten määrää vastaava summa. Hinnan alennusta arvioitaessa ei huomioida taloyhtiön vastuulla olevia korjauksia.

Kaupan purku tulee kyseeseen yleensä vain silloin, kun asunnossa on virhe, jonka korjauskustannukset ovat kauppahintaan verrattuna huomattavat.
Yksinkertaistaen asuntokaupan purku tarkoittaa, että myyjän ja ostajan velvollisuudet lakkaavat ja jo tehdyt suoritukset on palautettava. Purku on aina kaupan osapuolen olennaisen sopimusrikkomuksen seuraamus. Purkusopimus on tehtävä kirjallisesti, ja siinä on hyvä huomioida se, että purkaminen voi johtaa velvollisuuteen maksaa varainsiirtovero kahteen kertaan. Kaupanpurku ehto voi sisältyä myös alkuperäiseen kauppakirjaan.

Jos sovintoon ei päästä, purku tulee hakea oikeuden kautta. Mikäli kaupantekohetkellä on ollut voimassa kotivakuutus, jossa on oikeusturvavakuutus, voi se kattaa kustannuksia. Myyjän on purkutilanteessa palautettava maksettu kauppahinta ja vahinko ostajalle, sekä korvattava mahdollinen asunnosta saatu merkittävä tuotto tai hyöty. Myyjän on maksettava kauppahinnan palautukselle korkolain mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.

Jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, ostajalla on reklamaatioilmoituksen laiminlyönnistä huolimatta oikeus vedota virheeseen. Oikeuskäytännössä myyjän käytös on katsottu kunnianvastaiseksi ja arvottomaksi esimerkiksi tilanteessa, jossa myyjä oli vakuuttanut ostajalle asuntokaupan kohteesta asioita olematta niistä kuitenkaan varma. Vaikka myyjä ei ollut tietoisesti antanut virheellisiä tietoja ostajalle, katsottiin menettelyn olleen lain tarkoittamalla tavalla moitittavaksi.

Mikäli olet havainnut ostamassasi asunnossa virheen tai epäilet sellaista, ota meihin yhteyttä! Autamme selvittämään virheen laajuuden sekä avustamme reklamaation tekemisessä ja vaatimusten esittämisessä.

Usein asuntokaupoissa on mukana kiinteistövälittäjä, ja asunnon myyjän ja välitysliikkeen välillä on välitystoimeksiantosopimus. Kiinteistövälittäjän on hoidettava tehtävänsä ammattitaitoisesti, huolellisesti sekä noudatettava hyvää välitystapaa ja otettava huomioon kaupan molempien osapuolten edut. Kiinteistönvälittäjällä on selonotto- ja tiedonantovelvollisuus. Välittäjän on annettava molemmille osapuolille kaikki ne tiedot, jotka voivat vaikuttaa kaupasta päättämiseen. Välittäjä vastaa omasta menettelystään, ja virheellisesi menetellessään tilanteesta riippuen voi hän olla vastuussa siitä myyjälle tai ostajalle. Vastuu myyjälle virheestä voi kohdistua siihen, ettei suoritus vastaa lain vaatimuksia tai välitysliikkeen ja myyjän välistä toimeksiantosopimusta. Kiinteistövälittäjä on vastuussa antamistaan virheellisistä tiedoista. Mikäli välittäjä on menetellyt virheellisesti aiheuttaen vahingon, voi hän olla vahingonkorvausvastuussa ostajalle. Mahdollisista virheistä on tärkeää muistaa reklamoida.

Isännöitsijätodistus on tärkeä asiakirja asuntokauppaa tehtäessä, ja se sisältää tärkeitä tietoja asunto-osakeyhtiöstä. Asunto-osakeyhtiölaissa on säädetty sekoista, jotka isännöitsijäntodistuksesta on käytävä ilmi. Mikäli isännöitsijäntodistuksessa olleet tiedot havaitaan virheellisiksi asuntokaupan jälkeen, voi isännöitsijä olla tästä vastuussa. Myös asunto-osakeyhtiö voi joutua vastuuseen virheellisestä isännöitsijätodistuksesta. Asunto-osakeyhtiölaissa on säädetty isännöitsijän korvausvastuusta. Myös asuntokauppalaissa on säädetty isännöitsijätodistukseen liittyvästä korvausvastuusta. Koska Isännöitsijäntodistuksen tiedoilla on tärkeä merkitys ostajalle ja myyjälle, on sen kanssa syytä olla huolellinen.

Kun asuntokaupan tai kiinteistönkaupan jälkeen ilmenee virhe, jota ei ole ollut kuntotarkastusraportissa, saattaa herätä kysymys siitä, mikä on kuntotarkastajan vastuu. Silloin, kun kuntotarkastuksen tilaajana on kuluttaja, vaikuttaa kuntotarkastajan vastuuseen kuluttajansuojalaki. Kuntotarkastajan korvausvastuuseen vaikuttaa myös tilaajan ja kuntotarkastajan välillä tehty sopimus. Kuntotarkastajan on tehtävä työ ammattitaitoisesti ja huolellisesti. Kuntotarkastaja vastaa omasta toiminnastaan, ja on huomattava, että kuntotarkastaja ei yleensä vastaa kohteen virheistä, vaan niistä vastuu on yleensä myyjällä. Kuntotarkastajan vastuuseen vaikuttavat kuitenkin useat eri seikat. Vastuu rajoittuu yleensä palkkion määrään.

Kauttamme saat avun kokonaisvaltaiseen asian selvitykseen, joka nopeuttaa asian hoitamista merkittävästi. Meillä on laajat yhteistyöverkostot, jotka ovat käytettävissäsi kauttamme. Kartoitamme yhteistyössä kanssasi asian kokonaistilanteen ja hoidamme kauttamme katselmuksen kiinteistöön, jossa paikalla ovat juristimme, kuntotarkastaja sekä rakennusurakoitsija. Tällä tavalla asia tulee yhdellä kertaa selvitettyä laajasti ja riidan sovittelu sekä kohteen korjaus voidaan aloittaa ripeästi.

Kun olemme mukana alusta alkaen, olemme heti tilanteen tasalla. Näin riidan kohde ja laajuus sekä arvio korjauskustannuksista ovat heti selvillä ja voimme laatia viivytyksettä vaatimuskirjelmän vastapuolelle. Ajankäytöllisesti menettely säästää jopa kuukausia ja kustannuksia säästyy tuntuvasti. Mitä aikaisemmin asianajaja on mukana asian hoitamisessa, sitä nopeammin yleensä asia saadaan sovittua. Mitä kauemmin asiaa yritetään itse sopia, sitä isommaksi yleensä näkemyserot kasvavat.

Aiheesta lisää

Käyetyn asunnon kauppa

Asuntokaupan virheet: käytetyn asunnon kauppa

Asunnon ostaminen on monelle merkittävä päätös elämässä ja lukeutuu usein suurimpiin yksittäisiin kauppoihin. Se siis edellyttää merkittävää taloudellista panostusta. Asuntokauppaan liittyy kuitenkin merkittäviä riskejä, ja

Lue lisää »

Asunnon virhe

Asuntokaupassa vaihdannan kohteena on arvopaperi, joka tyypillisesti oikeuttaa hallitsemaan asunto-osakeyhtiössä sijaitsevaa huoneistoa. Usein asuntokaupan molemmat osapuolet ovat tyytyväisiä tehtyyn kauppaan. Aina näin ei kuitenkaan valitettavasti ole.

Lue lisää »

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuntokaupassa

Asuntokaupassa edellytetään tarkkaavaisuutta ostajan puolelta ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Kaupanteon jälkeen menetetään mahdollisuus vedota virheeseen, joka olisi ollut mahdollista havaita jo ennen kauppakirjan allekirjoitusta. Milloin näin tapahtuu?

Lue lisää »