Virhe kiinteistökaupassa johtuu yleisesti jostain seikasta, mikä ei ollut ostajan tiedossa kauppaa tehdessä.
Tässä artikkelissa käydään lyhyesti läpi mitä oikeudellisia seurauksia ostaja voi vaatia, mikäli kiinteistökaupassa on virhe.
Mitä ovat kiinteistön virheet?
Kiinteistön virheestä säädetään maakaaren 17-19 §:ssä. Kiinteistön virhe voi olla laatuvirhe, vallintavirhe ja/tai oikeudellinen virhe.
Lähtökohtaisesti myyjän vastuu perustuu siihen, ettei ostaja tiennyt tai ei olisi pitänytkään tietää virheestä. Myyjän vastuu voi perustua myös salaiseen virheeseen eli piilevään virheeseen, josta ei kumpikaan osapuoli tiennyt ennen kaupantekoa. Ostaja voi vaatia virheen vuoksi hinnanalennusta, kaupan purkua, vahingonkorvausta ja korkoa.
Virhe voi olla se, että kaupan kohde eroaa siitä mitä voidaan katsoa sovitun, mitä kaupan kohteelta voidaan perusteltua aihetta edellyttää, kaupan kohde ei vastaa varustukseltaan kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan sitä mitä on kerrottu, sovittu tai voitu odottaa. Myyjä vastaa siitä, että antaa kaikki tarvittavat tiedot kaupan kohteesta ostajalle.
Ostaja ei saa vedota virheeseen, jonka hän tiesi tai olisi pitänyt tietää ennen kaupantekoa. Esimerkiksi, jos ostaja on laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa, ei ostajalla ole oikeutta vaatia hinnanalennusta virheestä, joka olisi voitu havaita.
Voit ottaa Asianajotoimisto Anniaan matalalla kynnyksellä selvittääksesi onko virhe olemassa ja voiko siitä vaatia esimerkiksi hinnanalennusta. Ensimmäinen yhteydenotto on aina ilmainen. Arvioimme jatkotoimet ilmaiseksi 15 minuutin ilmaisella alkukartoituksella.
Kiinteistökaupan hinnanalennus
Maakaaren 17-19 §:n 2 momentissa säädetään, että ostajalla on kiinteistön virheen vuoksi oikeus hinnan alennukseen.
Maakaaren 2 luvun 31 §:ssä säädetään hinnanalennuksesta. Kiinteistön virheen perusteella ostajalla on oikeus saada kauppahinnasta hinnanalennusta. Hinnanalennus lasketaan vähentämällä kiinteistön kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Toisin sanoen hinnanalennus vastaa kiinteistön virheen korjauksen määrää. Mikäli kauppa on tehty kiinteistön käypää hintaa alemmalla hinnalla, otetaan tämä huomioon hinnanalennuksen määrässä.
Millä perusteella kiinteistökaupan voi purkaa?
Kiinteistön virheitä koskevissa maakaaren 17-19 §:n 2 momentissa säädetään, että ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virhe on olennainen. Virheen olennaisuutta arvioidaan muun muassa suhteessa kauppahintaan ja kaupankohteeseen ja mikä merkitys sillä on kaupan osapuolille.
Maakaaren 2 luvun 33 §:ssä säädetään kiinteistökaupan purkamisesta. Mikäli virhe on olennainen ja kauppa puretaan, ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle.
Joskus kiinteistö on voinut jo tehdä tuottoa ennen kaupan purkua. Tässä tapauksessa ostajalla on velvollisuus maksaa saadusta tuotosta korvausta myyjälle. Siinä tapauksessa, että ostaja on hoitanut kiinteistöä tai hänelle on muodostunut kuluja kiinteistöstä, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa, myyjän on maksettava tästä korvaus ostajalle.
Mikä on olennainen virhe? Toisin sanoen mikä on merkittävä virhe kiinteistökaupassa?
Kiinteistön virhe on olennainen/merkittävä silloin, kun kiinteistöä ei voida käyttää ostajan aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata. Toisin sanoen kiinteistön virhe on oltava euromäärältään huomattava kiinteistön arvoon nähden. Oikeuskäytännössä ei ole selvää rajanvetoa siitä millä euromäärällä virhe on olennainen.
Virhe voi olla olennainen esimerkiksi silloin, jos kiinteistölle oli tarkoitus rakentaa ja sopimuksen osapuolet tiesivät tästä aikomuksesta, mutta myöhemmin käy ilmi, ettei kiinteistölle voikaan rakentaa.
Toinen esimerkki olennaisesta virheestä voi olla tilanne, jossa kiinteistön rakennus on tarkoitettu asuinkäyttöön, mutta myöhemmin siinä ilmenee niin vakavia laatuvirheitä, ettei se sovellu lainkaan asuinkäyttöön ja koko rakennus tulisi purkaa. Mikäli virhe poikkeaa siitä mihin tarkoitukseen kiinteistö on myyty tai virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää voi ostaja vaatia jopa kaupan purkua.
Mitkä ovat ostajan ja myyjän velvollisuudet kiinteistökaupan purkamisessa?
Aikaisemmin on jo mainittu, että ostajan on palautettava hallinnassaan oleva kiinteistö myyjälle ja myyjän on palautettava kauppahinta ostajalle, jos kiinteistön kauppa puretaan. Samoin aikaisemmin on kerrottu, että ostajan velvollisuus on maksaa korvausta myyjälle saamastaan kiinteistön tuotosta ja myyjällä on velvollisuus maksaa korvausta ostajalle kiinteistön hoidosta ja kuluista, jotka ovat nostaneet kiinteistön arvoa.
Näiden lisäksi kiinteistön kaupan purkamisen seurauksena ostajalla on oikeus kohtuullisessa ajassa viedä pois kiinteistöltä rakentamansa rakennukset ja sellaiset hankkimansa laitteet, jotka eivät ole kiinteistön tavanomaisen käytön kannalta välttämättömiä tai joiden irrottamisesta ei aiheudu huomattavaa vahinkoa kiinteistölle.
Kiinteistökaupan osapuoli saa pidättyä omasta palautuksestaan, kunnes toinen sopijapuoli täyttää oman velvollisuutensa sekä maksaa korvauksen ja koron, jotka tämä on velvollinen suorittamaan, tai asettaa hyväksyttävän vakuuden niiden suorittamisesta.
Korvausvelvolliselle voi olla velvollisuus maksaa korvauksista korkoa toiselle osapuolelle.
Milloin kiinteistökauppaa ei voida purkaa?
Maakaaren 2 luvun 34 §:ssä säädetään purkuoikeuden rajoituksista. Kiinteistön kauppa voidaan purkaa vain, jos ostaja voi palauttaa kiinteistön takaisin myyjälle.
Saman lain toisessa momentissa säädetään, että ostaja, joka on perustanut kiinteistöön kohdistuvan erityisen oikeuden taikka jonka toimenpiteen tai laiminlyönnin vuoksi kiinteistön arvo on alentunut, saa purkaa kaupan vain, jos hän maksaa arvon alentumista vastaavan korvauksen myyjälle. Jos kiinteistöä rasittaa ostajan perustama panttioikeus, ostaja saa purkaa kaupan vain maksettuaan myyjälle sen, mikä voidaan panttioikeuden nojalla periä kiinteistöstä.
Edellä olevan lain 3 momentissa säädetään, että kauppaa ei saa purkaa, ellei sitä koskevaa kannetta ole pantu vireille kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu. Tämä ei kutenkaan koske oikeudellista virhettä, jos kauppa on julistettu tehottomaksi.
Kiinteistökaupan purkamiselle on rajoituksia, jotka voivat aktualisoitua varsinkin tilanteissa, joissa kaupantekohetkestä on kulunut jo jonkin aikaa.
Mikäli kiinteistön kauppa puretaan, saako ostaja varainsiirtoveron takaisin?
Ostajalla on oikeus saada maksamansa varainsiirtovero takaisin hakemuksella.
Mikäli sopimuksen osapuolet purkavat kaupan vapaaehtoisesti, verottaja ei palauta maksettua varainsiirtoveroa ostajalle. Verottaja harkitsee sitä, onko kaupan purulle edellytyksiä juridisessa mielessä.
Varainsiirtovero voi olla huomattava summa, joten kannattaa käyttää verottajalle tehtävässä hakemuksessa Asianajotoimisto Annian juristia apuna. Samoin rakennustarkastajan raportti kannattaa hankkia.
Milloin ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen kiinteistön virheen takia?
Kiinteistön virheen tilanteissa on eroteltava vahingonkorvaus ja hinnanalennus toisistaan. Nämä eivät ole sama asia juridisesti.
Maakaaren 2 luvun 32 §:ssä säädetään korvattavasta vahingosta. Ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Tämä oikeus on myös kiinteistön myyjällä. Ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen, jos kiinteistössä on virhe ja myyjä ei ole toiminut huolellisesti.
Sopimusrikkomukseen perustuva vahingonkorvausvastuu vaatii korvausvelvolliselta huolimattomuutta tai tahallisuutta. Myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa, mikäli myyjä osoittaa toimineensa huolellisesti eikä kiinteistön virhe tai sopimusrikkomus johdu hänen huolimattomuudestaan.
Vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos se on kohtuuton ottaen huomioon sopimusrikkomuksen syy, vahingon aiheuttajan mahdollisuus ehkäistä vahinko ja toisen sopijapuolen myötävaikutus vahinkoon sekä muut olosuhteet.
Ostajalla voi olla oikeus vahingonkorvaukseen, mikäli kiinteistön virheen vuoksi hän on joutunut muuttamaan kiinteistöltä pois ja tästä on aiheutunut kuluja, esimerkiksi sijaisasumisen kuluja. Tässä tilanteessa ostajalla on oikeus saada vahingonkorvausta myyjältä, esimerkiksi jos myyjä tiesi virheestä eikä ollut kertonut siitä ostajalle kauppaa tehdessä tai myyjä on muutoin jättänyt tietoja antamatta.
Ostajalla on myös oikeus vaatia mahdollisia oikeudenkäyntikuluja korvattavaksi, mikäli kiinteistöriita etenee oikeuteen asti.
Mikä on salainen virhe kiinteistössä? Voiko salaisesta virheestä saada vahingonkorvausta?
Salainen virhe eli piilevä virhe kiinteistössä on virhe, jota ei voida havaita ennakkotarkastuksessa, ja joka ilmenee vasta kaupan teon jälkeen.
Piilevä virhe eli yleisimmin tunnettu salainen virhe on kiinteistön myyjän vastuulla myös silloin kun myyjä ei virheestä tiennyt. Piilevä virhe edellyttää sitä, että virhe on vähäistä suurempi. Usein salainen virhe voi olla vähäistä suurempi, jos sen korjaaminen on useita prosentteja kauppahinnasta.
Yleisesti voidaan todeta, että myyjä ei ole tietoinen virheestä, jos kyseessä on salainen virhe. Tällöin ei voida sanoa, että myyjä olisi toiminut huolimattomasti kiinteistön kauppaa tehdessä, koska myyjä ei ole voinut kertoa sellaisesta virheestä, josta ei tiennyt. Näin ollen salaisen virheen seurauksena ei lähtökohtaisesti voi saada vahingonkorvausta. Toisaalta voidaan kysyä olisiko myyjän pitänyt tietää virheestä.
Myyjä ei vastaa salaisen virheen aiheuttamasta vahingosta, mikäli myyjä ei tiennyt siitä kauppaa tehdessä. Tässä on hyvä muistaa se, että piilevä virhe voi johtaa hinnan alennukseen tai jopa kaupan purkuun, mutta vahingonkorvausta siitä on hankalampi saada.
Joka tapauksessa myyjä on vastuussa salaisesta virheestä, jos se ilmenee viimeistään viiden vuoden kuluessa kaupan tekohetkestä ja hallinnan luovutuksesta.
Mitä tehdä, jos kiinteistössä havaitaan virhe?
Ota yhteys heti Asianajotoimisto Annian juristiin. Me tarkistamme asiasi juridisen puolen ja ajamme asiaasi etusi mukaan. Me voimme myös suositella tarvittavia asiantuntijoita kiinteistövirheen selvittämistä ja näyttämistä varten. Voit lukea lisää täältä Kiinteistössä virhe – mitä teen?.
Meidän avullamme varmistat sen, että virheestä ilmoittaminen tapahtuu oikein. Reklamaatio eli virheestä ilmoittaminen ja vaatimukset on tehtävä oikein, jottet menetä oikeuksia pelkästään tämän takia.
Neuvottelemme vastapuolen kanssa ja tarvittaessa ajamme asiaasi oikeudessa ammattitaidolla. Asianajotoimistona olemme erikoistuneet juuri riita-asioiden hoitamiseen oikeudessa ja sen ulkopuolella.
Muista toimia nopeasti, kun epäilet virhettä kiinteistössä. Virheen vaatimukset ja itse virhe on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa.
Joka tapauksessa kiinteistön virheeseen voidaan vedota viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan saamisesta. Jos ostaja ei ilmoita kiinteistön virheestä viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota kiinteistön virheeseen. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, että voit odottaa viittä vuotta siitä, kun havaitsit virheen. Ei voida tarpeeksi korostaa sitä, että ostajan tulee vedota virheeseen kohtuullisessa ajassa siitä kun havaitsi sen.
Anna Annian auttaa!
Meillä on pitkä kokemus kiinteistöriidoista ja niiden sovittelusta sekä ajamisesta oikeudessa. Olemme avustaneet niin kiinteistön ostajia kuin myyjiä. Kiinteistökauppariita myyjän näkökulmasta poikkeaa ostajan näkökulmasta ja taitava juristi pystyykin havaitsemaan molempien osapuolten näkemykset ja mahdolliset perustelut asiassa.
Riita kannattaa usein sopia jo ennen oikeudenkäyntiä, mikäli vain mahdollista, jotta ylimääräisiltä kuluilta vältytään. Tuomioistuinsovittelu kiinteistöriidassa on mahdollista, vaikka asia olisikin jo edennyt oikeuteen.
Onhan sinulla oikeusturvavakuutus? Tarkistamme aina mahdollisen oikeusturvavakuutuksesi asiassa. Ota Anniaan yhteyttä!
