Asunnon ostaminen on monelle merkittävä päätös elämässä ja lukeutuu usein suurimpiin yksittäisiin kauppoihin; oli kyseessä sitten uuden tai käytetyn asunnon kauppa. Se siis edellyttää merkittävää taloudellista panostusta, jota varten usein haetaan pankilta lainaa. Toisaalta asunnon on tarkoitus palvella yksilön tai perheen tarvetta kotina, jota oikeudessamme suojataan kotirauhan-käsitteellä. Lue myös virheestä kiinteistön kaupassa.
Asuntokauppaan liittyy kuitenkin merkittäviä riskejä, ja virheet käytetyn asunnon kaupassa vaikuttavat osaltaan sekä myyjään että ostajaan. Käytetyssä asunnossa ilmenevä salainen virhe voi aiheuttaa merkittävän terveysriskin asukkaille, jotka voivat pahimmassa tapauksessa virheen johdosta joutua väliaikaisesti tai pysyvästi muuttamaan kodistaan toisaalle. Salaisesta virheestä on kyse esimerkiksi silloin, kun asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.
Lisäksi asunnon virheen korjaaminen voi aiheuttaa suuriakin kustannuksia siinä missä itse asunnon ostaminenkin.
Käytetyn asunnon kaupassa tulee noudattaa asuntokauppalain säännöksiä. Asuntokaupassa kaupan kohteena tarkalleen ottaen ovat asunto-osakkeet, jotka oikeuttavat tietyn huoneiston tai tilan hallintaan. Rakennuksen omistusoikeus sen sijaan on usein esimerkiksi asunto-osakeyhtiöllä.
Tämän artikkelin luettuasi tunnet hieman paremmin myyjän sekä ostajan oikeudet ja velvollisuudet käytetyn asunnon kaupassa, sekä tiedät mitä tarkoittaa piilevä virhe ja salainen virhe kaupan kohteessa, milloin myyjä voi joutua korvausvastuuseen, mitä ostajan tulee tehdä ennen kaupantekoa, mikä on ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus ja mitä ostajan olisi pitänyt havaita tarkastuksessa, sekä miten ostaja saa oikeussuojaa asuntokaupan virheen jälkeen.
Milloin asunnossa on virhe?
Käytettynä ostetun asunnon virheellisyyttä arvioitaessa on selvitettävä, oliko virhe olemassa jo ennen kaupantekoa. Ovien helojen murtuminen tai lukkojen särkyminen normaalissa käytössä muutamassa vuodessa saattaa viitata siihen, että osat ovat olleet laadultaan huonompia, kuin mitä ostajalla on ollut aihetta olettaa ennen kauppaa ja tällöin kyseessä saattaa olla virhe.
Virhe on myyjän vastuulla myös silloin, jos asunto on kaupanteon jälkeen jäänyt hetkeksi myyjän hallintaan ja myyjä asunnosta poistuessaan jättää asunnon kattoikkunan auki kaatosateella sillä seurauksella, että asuntoon aiheutuu vesivaurio.
Poikkeama sopimuksesta
Asuntokauppalain mukaan asunnossa on ensinnäkin virhe jos se ei vastaa sitä, mitä ostaja ja myyjä ovat sopineet.
Poikkeama sopimuksesta on melko harvinainen virheperusteena, sillä kauppakirjaan ei tavallisesti oteta lainkaan kirjauksia asunnon ominaisuuksista. Esimerkiksi myöhemmin ilmi tuleva vesivahinko ei ole tämän lainkohdan tarkoittama poikkeama sopimuksesta, mutta se voi tietyin edellytyksin tulla korvattavaksi muun muassa jäljempänä selostettavan salaisen virheen johdosta.
Tämän lainkohdan tarkoittama poikkeama voisi lähinnä tulla kyseeseen tilanteessa, jossa on sovittu tietyin tarpeistoesineen, kuten jääkaapin, kuuluvan kauppaan, mutta myyjä onkin vienyt sen asunnosta mukanaan.
Asunnosta annettu virheellinen tieto, jonka voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan
Toiseksi virhe voi tulla kyseeseen jos asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Aiemmassa oikeuskäytännössä tällaiseksi on katsottu muun muassa sellaiset tilanteet, jossa ostajalle on annettu virheellinen tieto asunnon pinta-alasta (KKO 2003:61) tai asunnon kunnostustarpeesta. Esimerkiksi pinta-alan osalta merkitystä on myös sillä, kuinka suuri ero todellisuuden ja ostajalle kerrotun välillä on, sillä virhe edellyttää virheellisen tiedon vaikuttaneen kauppaan, eikä hyvin pieni ero pinta-alassa lähtökohtaisesti vaikuttane ostajan ostopäätökseen.
Toisaalta virheellinen tieto ei edellytä, että myyjä olisi välttämättä itse tiennyt antaneensa virheellisen tiedon.
Mikäli myyjä antaa virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon asunnon ympäristöstä tai alueen palveluista, joka koskee asunnon käyttöön tai arvoon vaikuttavaa seikkaa, tämä voi myös synnyttää myyjälle virhevastuun.
Myyjä salaa tiedon ja ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus
Kolmanneksi asuntokaupan virhe tulee kyseeseen jos myyjä on jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon. Huomioon kuitenkin otetaan ostajan mahdollisuus itse havaita kyseinen seikka asunnon tarkastuksen yhteydessä. Lisäksi edellytetään, että kyseinen seikka on oletettavasti vaikuttanut kauppaan.
Myyjän tiedonantovelvollisuuteen kuuluu kertoa ostajalle esimerkiksi siitä, ettei jokin asuntoon kuuluva kodinkone toimi tarkoitetulla tavalla, katto vuotaa vettä tai että hän epäilee asunnon edellyttävän laajoja korjaustoimenpiteitä lähiaikoina.
Ostajalla on kuitenkin asunnon kaupassa ennakkotarkastusvelvollisuus. Ostaja ei kuitenkaan saa vedota virheeseen, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostaja on tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä oikeutensa tarkastaa kaupan kohteena oleva asunto, hän ei myöskään tällöin saa vedota virheeseen, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastaessaan asuntoa.
Jos siis asunnossa on esimerkiksi ikkunassa halkeama tai lattiassa merkittävä lommo, ostaja ei saa näihin seikkoihin lähtökohtaisesti vedota virheenä kaupan jälkeen.
Toisaalta ostajalla ei kuitenkaan ole velvollisuutta tarkastaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä, ilman myyjän kehotusta tai erityistä syytä.
Salainen virhe, eli piilevä virhe
Neljänneksi asunnossa on virhe jos asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Merkitykseltään vain vähäisiin vikoihin ja puutteisiin ostaja ei voi vedota.
Tällaisessa tilanteessa kyseessä on salainen virhe, eli piilevä virhe. Tällöin ei edellytetä, että myyjä on itse edes ollut tietoinen salaisesta virheestä. Piilevä virhe ja salainen virhe tarkoittavat samaa asiaa. Kaupan kohteen salaista virhettä arvioitaessa kauppahinta on merkittävä tekijä; korkeamman hinnan lähtökohtaisesti tulisi vastata laadukkaampaa asuntoa.
Piilevä virhe tulee kyseeseen esimerkiksi silloin, jos virheellisestä kosteuseristyksestä johtuva vesivaurio tulee ostajan tietoon vasta kaupan jälkeen ja virheen voidaan katsoa olleen olemassa jo ennen kauppaa, vaikka myyjä ei ole tiennyt virheestä.
Taloudellinen virhe
Taloudellinen virhe tulee kyseeseen käytetyn asunnon kaupassa, jos myyjä on ennen kaupantekoa antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten esimerkiksi yhtiövastikkeesta tai kaupan kohteena olevien osakkeiden osuudesta yhtiön velkoihin. Vastaavasti arvioidaan tilannetta, jossa myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt tällaisen oleellisen tiedon kertomatta.
Taloudellinen piilevä virhe voi myös tulla kyseeseen, jos kaupanteon jälkeen ilmenneet taloudelliset velvoitteet ja vastuut ovat odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.
Kuluttajariitalautakunnan ratkaisu salaisen virheen osalta
Kuluttajariitalautakunta on vuonna 2008 arvioinut tapausta, jossa vuonna 1978 rakennettuun taloon ilmaantui tarve putkiremontille. Asunnon kauppahinta oli 52.000 euroa ja ostajan osuus putkiremontista 21.412 euroa. Rakennukseen ei ollut aikaisemmin suoritettu putkiremonttia. Kuluttajariitalautakunta katsoi, että asunnon ikä ja isännöitsijäntodistuksesta ilmi käyvä korjaushistoria huomioiden kyseessä ei ollut sellainen salainen virhe, jonka perusteella ostaja voi saada korvausta, sillä ostaja voi ennakkotarkastuksessa huolellisesti asiakirjoihin perehtymällä päätellä, että 50 vuotta vanhaan rakennukseen todennäköisesti ilmaantuu tarve toteuttaa kunnostustöitä, mukaan lukien myös mainittu putkiremontti.
Asiaa olisi kaiketi tulkittava toisin, jos rakennus olisi ollut uudempi tai putkiremontti suoritettu jo aikaisemmin.
Oikeudellinen virhe
Viimeisenä virhetyyppinä mainittakoon vielä oikeudellinen virhe. Oikeudellinen virhe on kyseessä tilanteissa, joissa sivullinen omistaa myyjän ostajalle luovuttaman asunnon, eikä myyjä ole toiminut valtuutuksen nojalla. Toiseksi oikeudellinen virhe tulee kyseeseen, jos jollakin sivullisella on asunto-osakkeisiin panttioikeus, eivätkä myyjä ja ostaja sopineet, että kaupan kohteessa on sivullisen oikeudesta johtuvia rajoituksia.
Kuinka toimia virheen havaitsemisen jälkeen?
Ostajan tulee virheen johdosta ilmoittaa myyjälle havaitsemastaan virheestä (reklamaatio) ja siihen perustuvista vaatimuksista kohtuullisessa ajassa, mikäli hänellä on vaatimuksia myyjää kohtaan. On tärkeä huomata, että pelkkä ilmoitus virheestä ei siis riitä, vaan myyjälle on esitettävä myös vaatimukset sillä uhalla, että ostaja saattaa muutoin menettää oikeutensa vedota virheeseen, mikäli ostaja viivyttelee vaatimusten esittämisen kanssa. Vaatimuksen osalta tosin riittää, että myyjältä vaatii esimerkiksi kauppahinnan alennusta – varsinaisen euromääräisen summan voi esittää myöhemmin. Suosittelemme aina tekemään virheilmoituksen ja esittämään vaatimukset myyjälle kirjallisessa muodossa todisteellisesti, esimerkiksi sähköpostitse tai tallennettavalla viestillä. Näin on suositeltavaa toimia, vaikka luottaisit kaupan toiseen osapuoleen. Näytöllä vaatimuksista ja virheilmoituksesta voi myöhemmin mahdollisessa oikeudenkäynnissä olla ratkaiseva merkitys.
Reklamaatio vaatimuksineen tulee esittää myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsi tai hänen olisi pitänyt havaita virhe. Ratkaisevana ajankohtana on se hetki, jolloin ostajalle on selvinnyt virheen merkitys. Kuluttajariitalautakunnan ratkaisukäytännössä on varsin vakiintuneesti katsottu, että enintään noin 3–5 kuukauden aikana tehty ilmoitus virheestä on tehty kohtuullisessa ajassa.
Ostajan on joka tapauksessa ilmoitettava myyjälle virheestä ja vaatimuksista kahden vuoden kuluessa siitä, kun on saanut asunnon hallintaansa, muutoin ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen.
Poikkeuksena tästä on, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Tällöin ostaja saa vedota virheeseen kahden vuoden määräajan estämättä. Tämä saattaa tulla kyseeseen, jos myyjä on salannut ostajalta tiedossaan olevia olennaisia virheitä tai pyrkinyt peittämään niitä tai myyjä on pyrkinyt salaaman sen, että asunnossa tehdyt muutostyöt ovat luvattomia.
Virheen seuraamukset
Ostajalla on asunnon virheen perusteella oikeus pidättyä maksamasta jäljellä olevaa osaa kauppahinnasta. Ostaja ei voi kuitenkaan pidättäytyä maksamasta rahamäärää, joka ilmeisesti ylittää ne vaatimukset, joihin hänellä on virheen perusteella oikeus vedota, näin toimiessaan myyjä voi tulla oikeutetuksi vähintään viivästyskorkoon maksun osalta.
Ostajalla on myös oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden kohtuulliseen hinnanalennukseen. Lisäksi ostaja voi saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa.
Ostajalla on oikeus vaatia kaupan purkua, jos virheestä aiheutuu hänellä olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Ostajalla on myös oikeus saada palautettavalle kauppahinnalle tuottokorkoa siitä päivästä lukien, kun hän suoritti myyjälle kauppahinnan. Mikäli asunto on ostajan aikana tullut merkittävästi huonompaan kuntoon ja asunnon arvo siten alentunut, ostaja voi purkaa kaupan vain jos korvaa arvonalentumisen myyjälle. Arvon alentumisena ei kuitenkaan huomioida tavanomaista kulumista asunnon normaalin käytön seurauksena.
Lisäksi ostajalla voi olla myös usein oikeus saada myyjältä vahingonkorvausta, mikäli hänelle on todellisuudessa aiheutunut korvauskelpoista vahinkoa virheen vuoksi. Mikäli myyjä kuitenkin osoittaa, että virhe ei johdu hänen huolimattomuudestaan, tällöin vahingonkorvaukseen ei ole oikeutta. Lue myös mistä asunnon kaupan yhteydessä riidellään.
Anna Annian auttaa
Meillä on Annialla yli 10 vuoden kokemus erinäisistä oikeudellisista riidoista, mukaan lukien asuntokauppoihin, vuokrasuhteisiin, rakentamiseen tai kiinteistön kauppoihin liittyvät ongelmatilanteet. Jos olet tehnyt asuntokaupan ja sinussa on herännyt epäilyksiä vaikkapa salaisesta virheestä kaupan kohteessa, voit olla meihin aina matalalla kynnyksellä yhteydessä.
Tarjoamme aina 15 minuutin ilmaisen konsultaation ennen toimeksiantoon ryhtymistä. Jos katsomme, ettei asiassasi ole edellytyksiä esittää vaatimuksia, kerromme myös tämän aina sinulle suoraan, sillä turhissa oikeusriidoissa on aina merkittävä riski oikeudenkäyntikuluista. Oikeudenkäyntikulujen osalta selvitämme oletko sinä oikeutettu valtion oikeusapuun tai kattaako oikeusturvavakuutuksesi kyseisen riidan. Ota Anniaan yhteyttä!
